​Договір найму: поняття, особливості укладення

Дата публікації: 04.07.2017

За договором найму (оренди)
житла одна сторона – власник житла
(наймодавець) передає або зобов’язується
передати другій стороні (наймачеві)
житло для проживання у ньому на певний
строк за плату.

Підстави, умови, порядок укладення та
припинення договору найму житла, що є
об’єктом права державної або комунальної
власності, встановлюється законом.

Предметом договору найму житла можуть
бути помешкання, зокрема, квартира або
її частина, житловий будинок або його
частина. Помешкання має бути придатним
для постійного проживання у ньому.
Наймач житла у багатоквартирному
житловому будинку має право користування
майном, що обслуговує будинок.

Не можуть бути самостійним
предметом договору найму житлового
приміщення не придатні для проживання
(підвали та ін.), а також підсобні
приміщення (кухня, коридор, комора тощо),
які здаються в найм тільки разом з
житловим приміщенням.

Сторонами у договорі найму житла можуть
бути фізичні та юридичні особи. Якщо ж
наймачем є юридична особа, вона може
використовувати житло лише для проживання
в ньому фізичних осіб . Отже, якщо наймачем
є юридична особа, то у договорі найму
житла слід зазначити прізвище, ім’я,
по батькові особи, яка буде постійно
проживати у найманому житловому
приміщенні.

Договір найму житла
укладається у письмовій формі.

Законодавством не
передбачено обов’язкового нотаріального
посвідчення договору найму житла.
Правочин, який вчинений у письмовій
формі, підлягає нотаріальному посвідченю
лише у випадках, встановлених законом
або домовленістю сторін. Відповідно до
статті 54 Закону України «Про нотаріат»
нотаріуси, зокрема, посвідчують угоди,
щодо яких законодавством встановлено
обов’язкову нотаріальну форму, а також
за бажанням сторін й інші угоди.

Нотаріус при посвідченні, на бажання
сторін, договору найму (оренди) житла
для проживання (квартири, її частини,
житлового будинку, його частини), належних
фізичним та юридичним особам на праві
власності, вимагає витяг
з Реєстру прав власності на нерухоме
майно і, для огляду, правовстановлювальний
документ про належність наймодавцю
житла, що здається в найм (оренду).

У тексті договору найму
(оренди) житла обов’язково зазначаються
особи, які проживатимуть разом із
наймачем. Ці особи набувають
рівних з наймачем прав та обов’язків
щодо користування житлом. Наймач несе
відповідальність перед наймодавцем за
порушення умов договору особами, які
проживають разом з ним. Якщо наймачами
житла є кілька осіб, їхні обов’язки за
договором найму житла є солідарними.
Порядок користування житлом наймачем
та особами, які постійно проживають
разом з ним, визначається за домовленістю
між ними, а у разі спору – встановлюється
за рішенням суду.

Договір найму житла укладається на
строк, встановлений договором. Якщо у
договорі строк не встановлений, договір
вважається укладений на п’ять років.

Наймач не має права
провадити перевлаштування та реконструкцію
житла без згоди наймодавця Проте,
поточний ремонт житла, переданого у
найм, зобов’язаний здійснювати наймач,
якщо інше не встановлено договором.

Розмір плати за користування
житлом встановлюється у договорі найму
житла. Якщо законом встановлений
максимальний розмір плати за користування
житлом, плата встановлена у договорі,
не може перевищувати цього розміру.
Одностороння зміна розміру плати за
користування житлом не допускається,
якщо інше не встановлено договором або
законом. Наймач вносить плату за
користування житлом у строк, встановлений
договором найму житла. Якщо строк
внесення плати за користування житлом
не встановлений договором, наймач
вносить її щомісяця.

При посвідченні згаданих договорів
нотаріус роз’яснює
сторонам необхідність їх реєстрації у
відповідних органах, про що робиться
відмітка в тексті посвідчувального
напису. У разі, якщо наймодавцем по
договору є фізична особа, яка не є
суб’єктом підприємницької діяльності,
нотаріус зобов’язаний надіслати
інформацію про посвідчення такого
договору податковому органу за основним
місцем проживання платника податку –
орендодавця за формою та в спосіб,
установленими Кабінетом Міністрів
України.

Наймач має право за згодою
інших осіб, які постійно проживають
разом з ним, у будь-який час відмовитися
від договору найму, письмово попередивши
про це наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання без
попередження, наймодавець має право
вимагати від нього плату за користування
житлом за три місяці, якщо наймодавець
доведе, що він не міг укласти договір
найму житла на таких самих умовах з
іншою особою. Наймач має право відмовитися
від договору найму житла, якщо житло
стало непридатним для постійного
проживання у ньому.

Договір найму також може бути розірваним
за рішенням суду на вимогу наймодавця
у випадках.

1) невнесення наймачем плати за житло
за шість місяців, якщо договором не
встановлений більш тривалий строк, а
при короткостроковому наймі – понад два
рази;

2) руйнування або псування житла наймачем
або іншими особами, за дії яких він
відповідає.

У разі розірвання договору найму житла
наймач та інші особи, які проживали у
помешканні, підлягають виселенню з
житла на підставі рішення суду, без
надання їм іншого житла.

Якщо помітили помилку на сайті, будь ласка, виділіть текст та натисніть ctrl-enter.