​Поради при купівлі житла в новобудові

Дата публікації: 04.07.2017

По–перше, слід звернути увагу на обрання юридичної схеми придбання квартири.  Існують різні Найпоширеніші:

– фонд фінансування будівництва (ФФБ)

– створення організацій спільного інвестування

– попередній договір купівлі-продажу квартири

– створення житлово-будівельного кооперативу

Знайшовши підходяще житло у мабутньому будинку, перш за все потрібно переконатися в тому, що його будівництво законне. Для цього потрібно вимагати у забудовника всі дозвільні документи, перевірити сам факт їх наявності та вивчити зміст

Будівельна ліцензія у генерального підрядника будівництва має бути розміщена на веб-сайті майбутнього житлового комплексу.

Документ на право володіння або користування земельною ділянкою: договір оренди, купівлі-продажу, суперфіцію, державний акт про право власності.

Перевіряючи документи на ділянку, важливо звернути увагу на цільове призначення її використання. У ньому повинно бути зазначено «для будівництва і обслуговування багатоквартирного будинку. Будь-яке інше формулювання буде означати, що будівництво ведеться на непризначеній для цього ділянці, і ввести в експлуатацію такий об’єкт буде проблематично.

Перевірити цільове призначення ділянки , що цікавить, можна на сайті Публічної кадастрової карти України.

Затверджена проектна документація на будівництво.

Проектна документація на будівництво об’єктів 4 і 5 категорії складності і класів наслідків СС2 і СС3 (переважна більшість сучасних новобудов) вимагає обов’язкової наявності експертного звіту на предмет її відповідності будівельним нормам. Якщо ваш новобуд відноситься до таких об’єктів (а швидше за все це так), то потрібно переконатися в тому, що забудовник отримав цей звіт і що в ньому немає зауважень.

Містобудівні умови і обмеження забудови ділянки.

Також проектна документація повинна відповідати містобудівним умовам і обмеженням забудови земельної ділянки. Не полінуйтеся вивчити їх і порівняти з проектом вашого будинку. Умови затверджуються архітектурними департаментами органів місцевого самоврядування. У них вказані вимоги до поверховості і щільності забудови, відступів будинків і споруд від червоних ліній (територій загального користування, комунікацій), благоустрою і озеленення ділянки та багато іншого.

Наприклад, якщо в умовах сказано, що на даній ділянці можна побудувати не більше ніж два будинки, не вищі за 16 поверхів, а в проекті забудовника вказані три висотки по 24 поверхи кожна, то від купівлі такого житла варто утриматися. Ввести його в експлуатацію у законний спосіб буде неможливо.

Договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту.

Цей договір підписується з органом місцевого самоврядування. У ньому вказано розмір пайової участі забудовника в розвитку місцевої інфраструктури, який має бути сплачений. Важливо це перевірити. Відмова забудовника від сплати цих внесків може призвести до того, що новому будинку не буде присвоєно поштову адресу, без якої інвестори не зможуть оформити право власності на свої квартири.

Технічні умови на приєднання будинку до мереж електро-, тепло-, газо-, водопостачання та водовідведення.

В цих документах вказані схеми і точки підключення будинку до комунікацій, перелік робіт, які повинні бути виконані для цього, умови подання та розміри потужностей, що виділяються, заходи з обліку і збереження споживаних ресурсів. Перевіряючи ці дані, їх потрібно зіставити з інформацією, яку дає забудовник.

Варто, наприклад, насторожитися, якщо в техумовах сказано, що будинок буде підключений до централізованої системи опалення, а менеджери забудовника розповідають про індивідуальне опалення або окрему домову котельню. Або, наприклад, коли в них йдеться, що для підключення будинку до електромережі повинна бути побудована трансформаторна підстанція, а в проекті вона не передбачена, або передбачена, але не побудована. Такий будинок можуть залишити підключеним за тимчасовою (будівельною) схемою, яка розрахована на значно менші робочі навантаження. Як результат – регулярні аварійні відключення.

У разі відмови надати будь-який з перелічених документів або виявлення в них згаданих невідповідностей варто тричі подумати, перш ніж інвестувати в такий об’єкт. Це явна ознака незаконності будівництва з усіма наслідками, що випливають.

Наполегливо радимо перевірити документи, які є на об’єкт – житловий будинок і на забудовника.

З’ясувати репутацію забудовника допоможуть:

• інформація про його попередні проекти, наявність житлових будинків, уже зданих в експлуатацію;
• інформація, чи виступав забудовник фігурантом судових справ;
• відгуки в Інтернеті.

Добросовісний забудовник не відмовиться надати для ознайомлення:

• дозвільну документацію щодо будівництва об’єкта, в якому продаються квартири;
• документи на земельну ділянку, де ведеться будівництво
• установчі документи компанії, з якою пропонується підписати договір;
• безпосередньо зразок договору для ознайомлення перед підписанням, що дозволяє показати зразок юристу й уникнути майбутніх проблем.

Якщо у наданні цих документів відмовляють, підписувати будь-які папери і сплачувати гроші не варто – ймовірно, за обіцянками продати квартиру криється підступ.

Крім вищевказаних способів щодо зясування інформації про забудовника, можуть бути ще дані в реєстрах про нього, чи не має він податкового боргу, чи це дійсна юридична особа, чи директор або інша особа, з якими підписується договір, має на це право.

Перевірка документів.

Є кілька відкритих державних реєстрів, на яких можна дізнатись загальну інформацію. Перший – це Єдиний державний реєстр юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців. Тут можна дізнатися за кодом або назвою забудовника первинну інформацію про нього – засновника, директора.

Другий – Єдиний державний реєстр судових рішень. Вони доступні для кожного. Можна перевірити за назвою забудовника або кодом ЄДРПОУ його судові справи. Якщо по судових справах забудовник ніде фактично не вказаний, це для нього плюс. Якщо навпаки, то це має насторожити.

Пошуковий портал youcontrol.com.ua. Зареєструвавшись і ввівши код, можна дізнатись інформацію з попередніх реєстрів, а також дізнатися чи наявний (або відсутній) податковий борг у цього забудовника.

!!! Варто перечитати будівельні форуми. Не всьому варто вірити, але певну інформацію можна отримати.

Сайт забудовника. Якщо забудовник цінує своїх покупців, він буде вести діалог зі своїми покупцями, викладе там необхідні документи, показуватиме хід будівництва, попередні об’єкти.

Договір

Поради до змісту договору:

В договорі про купівлю слід обов’язково передбачити повернення грошей за зайво сплачені метри, якщо квартири необхідного розміру в будинку не виявиться. До речі, такий пункт повинен бути в будь-якому договорі, де йдеться про купівлю квартири певної площі. Інакше покупець житла ризикує переплатити значну суму, якщо йому запропонують меншу квартиру.

Інший важливий момент – ФФБ при всіх його привабливих рисах не гарантує раціонального використання коштів і добросовісного виконання забудовником узятих зобов’язань, оскільки забудовники нерідко створюють «ручні» фонди.

Якщо це створення житлово-будівельного кооперативу, то варто перевірити його статут, адже покупець в такому випадку вступає в нього як асоційований член, і його права прописуються в цьому статуті.

Якщо створюється фонд фінансування будівництва, більшість положень будуть регульовані не в самому договорі, а в правилах фонду фінансування цього будівництва. Тому слід додатково дивитися ці документи.

Конкретний зміст договору буде залежати від того, по якій схемі купляється житло. Але кожен з цих договорів має загальні положення, на які слід звернути увагу в незалежності від схем. Перше – термін здачі об’єкта в експлуатацію. Це має бути прописано в договорі.

Друге – це момент оформлення права власності. Інколи забудовники самі займаються оформленням права власності, а інколи це буде робити покупець. Тоді повинні бути чітко вказані документи, які зобов’язані надати йому забудовник, для того, щоб покупець зміг оформити на себе право власності, строк надання цих документів, тому що об’єкт може бути зданий в експлуатацію, але забудовник буде затягувати з видачею документів, відповідно право власності покупець оформити не зможе.

Слід звернути увагу на ціну, яка вказується в договорі, розмір і порядок оплати. Ціна може визначатись по різному, часто забудовники можуть вказувати її в доларах США. Якщо на час будівництва прописано розтермінування платежів, а сума вказана в доларах США, забудовник матиме право вимагати саме таку суму в гривневому еквіваленті на момент проплати. Також ціна має бути чітко закріплена за всі наступні проплати.

Щодо ціни, то важливим є доплата за додаткові квадратні метри. Інколи квартири можуть збудувати на декілька квадратних метрів більше, аніж по проекту, і тоді в договорі слід чітко це прописати. Можуть бути ситуації і навпаки, коли площа квартири зменшиться. Це також має бути чітко прописано в договорі, а також повернення коштів в таких випадках.

Слід звернути увагу на те, коли договір може бути розірваний з обох сторін.

Момент відповідальності у договорі. Зазвичай такі договори передбачають максимум відповідальності покупця, і мінімум для забудовника, який в цьому договорі намагається захистити себе. У всіх договорах відповідальність покупця – це за прострочення платежів. Якщо не платять вчасно, продавець залишає за собою право розірвання договору. Важливо як в такому випадку будуть повертатись кошти.

Але як би договір не захищав, кошти можна буде повернути лише в тому випадку, якщо їх буде звідки повертати.

Куди варто звертатись, якщо будівництво призупинилось?

Коли зупиняється будівництво, слід з’ясувати причини для цього. Це може бути через рішення Держархбудінспекції, тому що виявлені порушення. Може зупинитися через відсутність коштів у забудовника. В таких випадках слід звертатися до юристів і вирішувати чи вигідно відмовлятися від договору і пробувати повернути свої кошти.

Є випадки, коли покупці, які одночасно виступають інвесторами будівництва, об’єднуються, щоб довести будівництво до кінця. Це добре за умови, коли використовується фонд фінансування будівництва, де є управитель коштами. Він може змінити забудовника. Тоді будівництво може завершитися.

Пам’ятайте, кошти від забудовника можна повернути лише через суд.

Будьте пильні! Зверніться за консультацією до юриста ПЕРЕД підписання договору та сплатою грошей за ним.

 

Якщо помітили помилку на сайті, будь ласка, виділіть текст та натисніть ctrl-enter.