​Поради при купівлі нерухомості на вторинному ринку

Дата публікації: 04.07.2017

1. Покупцю необхідно перевірити
кількість зареєстрованих (прописаних)
осіб на житловій площі, що він збирається
придбати! З нерухомістю завжди пов’язані
три правових інститути: право володіти,
користуватися право, право розпоряджатися.
Володіти та розпоряджатися може
власник житла, а ось користуватися
можуть і треті особи.

Наприклад, зареєстрований (прописаний)
родич власника квартири має право
проживати на даній житлоплощі. Якщо
квартира буде продана
Вам, і продавець приховав факт прописки
в неї третіх осіб, прописаний громадянин
у будь-яку хвилину може пред’явити свої
законні права на проживання.

2. Перевіряти законність попередніх
угод з квартирою! Дуже часто можна
зіткнутися із ситуацією, коли об’єкт
нерухомості в минулому вже продавався
(був подарований, змінювався та ін.)
Найголовніше – це перевірка всіх угод,
які раніше були здійснені з таким
об’єктом нерухомості. Є дуже серйозна
небезпека: у разі розірвання хоча б
одного з договорів (купівлі-продажу,
дарування, міни тощо), укладених раніше,
всі подальші “по ланцюжку” договору
будуть автоматично розірвані.

3. Для швидкої перевірки дієздатність
продавця! Дуже серйозна і небезпечна
причина проти здійснення угоди. За
законом недієздатний громадянин не
може укладати угоди. Підписаний такою
людиною договір буде вважатися недійсним.

Тому після проведення угоди такий
громадянин (або третя зацікавлена особа:
опікун, родич тощо) завжди зможе її
опротестувати і повернути собі проданий
об’єкт нерухомості. Також недієздатний
продавець може бути інструментом у
чиїхось корисливих цілях.

Крім цього, оспорити операцію можна і
у випадку, якщо продавець продавав
квартиру під тиском (фізичним або
психічним), а також перебував у безпорадному
стані, тобто не усвідомлював своїх дій
і не міг керувати ними. Такий стан може
досягатися, наприклад, вживанням
алкоголю, наркотичних чи психотропних
препаратів.

4. Перевіряти наявність перепланувань
у квартирі! Будь-яка перепланування
повинна бути узгоджена з відповідними
інстанціями. Інстанції повинні видати
дозвіл на подібні дії.

Тому, якщо Ви зібралися купити об’єкт
нерухомості, то переконайтеся, що в
ньому не було перепланування. Якщо після
придбання об’єкта нерухомості у Вас
виявлять незаконну перепланування,
наслідки можуть бути дуже неприємними:
легалізація цієї перепланування (досить
дорога процедура, яка триватиме від
декількох місяців до нескінченності)
або приведення об’єкта нерухомості в
початковий стан.

5. Зазначайте в договорі
реальну вартість нерухомості! Як правило,
щоб уникнути високого мита багато хто
намагається укласти договір купівлі-продажу
за заниженою вартісю
об’єкта нерухомості. У цьому випадку
ризикують: власник (продавець) – може
отримати тільки суму, зазначену в
договорі, і покупець – у разі визнання
угоди недійсною може претендувати лише
на суму за договором.

Покупцеві можна підстрахуватися – взяти
з продавця розписку про реально отриманої
суми. Але надійніше все-таки буде укласти
угоду за реальною ціною. Так, мито і
податок будуть вище, але зате й можливих
проблем менше.

Крім цього, пам’ятайте! Нотаріус не
засвідчує факт передачі грошей, а тому
не зможе свідчити на Вашу користь у разі
спору з продавцем щодо сплаченої суми.

6. Уважно придивляйтеся до довіреності!
Не рідко трапляються
випадки, коли угода з боку продавця
підписується довіреною
особою. Документом, що підтверджує
повноваження повіреного, є довіреність.
Нічого незаконного у цій процедурі
немає, якби не кілька «але».

Наприклад, якщо довіритель помер, то
угода від імені покійного буде визнана
недійсною! Також, особа, яка видала
довіреність, в будь-який момент може
скасувати своє доручення або заявити
вже після угоди, що повірений діяв
всупереч його інтересам і на цій підставі
вимагати визнання угоди недійсною. Для
покупця (вже нового власника) – це може
призвести до затяжної судової
тяганини.

Тому намір продати квартиру по довіреності
вже саме по собі повинно Вас насторожити.
Як мінімум вимагаєте зустрічі з
довірителем і перевірте його паспорт!

7. Перевірте правовстановлюючі
документи на нерухомість! Для того, щоб
укласти договір купівлі-продажу
нерухомості необхідно перевірити
правовстановлюючі документи на квартиру,
зібрати необхідний пакет додаткових
документів.

Право власності на квартиру (або її
частину) підтверджується
наступними правовстановлюючими
документами:

Договір купівлі-продажу

Договір дарування

Договір міни

Договір довічного утримання

Свідоцтво про право власності на житло
(при приватизації)

Свідоцтво про право власності на житло
в житлово-будівельному кооперативі

Свідоцтво про право на спадщину за
заповітом

Свідоцтво про право на спадщину за
законом

Свідоцтво про придбання майна з публічних
торгів

Копія рішення суду, що вступило в законну
силу

Свідоцтво про право власності на частку
в спільному майні подружжя

Додатково до кожного з цих документів
повинен додаватися технічний паспорт
на нерухомість. Крім цього, будь-який з
перерахованих вище документів повинен
бути зареєстрований у
Державному реєстрі речових прав на
нерухоме майно.

8.Варто звернути
увагу на те, що іноді на ринок житла
надходять квартири, чиї власники померли,
і потенційні спадкоємці
починають продавати квартири, не чекаючи
закінчення шести місяців з дня смерті
спадкодавця та оформлення своїх прав
на спадщину. Купівля-продаж такої
квартири не може бути засвідчена до
оформлення свідоцтва про право на
спадщину.

Так що, якщо квартира Вам підходить,
потрібно почекати поки
спадкоємці остаточно оформлять документи
на спадщину. При цьому раще утриматися
від передачі потенційним
власникам завдатку
за квартиру, яка ще не є їхньою власністю.
Вони можуть щиро помилятися щодо своїх
прав на спадщину, власниками квартири
можуть виявитися зовсім інші особи,
завдаток може бути витрачено, і його
повернення створить обом сторонам
зірваної угоди проблеми.

9. Порада покупцям
квартир бути обачними у тих випадках,
якщо ціна на квартиру дуже низька, якщо
продавці дуже поспішають її продати.
Це може бути вірогідною
ознакою того, що майно має
недоліки або є проблеми з документами
на нього.

Якщо помітили помилку на сайті, будь ласка, виділіть текст та натисніть ctrl-enter.