Емфітевзис та оренда земель сільськогосподарського призначення: відмінності та переваги

Дата публікації: 02.02.2018

Питання щодо укладання договору емфітевзису виникло не на пустому місці. На прийом до правників Татарбунарського Офісу Мережі правового розвитку звернулося одразу декілька селян, яких цікавили питання укладання договору емфітевзису. Люди цікавилися: що доцільніше – емфітевзис чи оренда землі? Роз’яснення надають юристи Офісу при Одеської обласної організації ВГО «Комітет виборців України» Леонід Семененко та Павло  Головатий.

Якщо говорити про емфітевзис то, він як правовий інститут, попри багатовікову історію свого існування, у вітчизняному законодавстві з’явився відносно недавно — лише у 2004 році, у зв’язку з прийняттям нового Цивільного кодексу України. Взагалі емфітевзис є правом користуватися чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Договір емфітевзису порівняно з договором оренди землі сільськогосподарського призначення має ряд переваг. Але на наш погляд, в умовах існування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення, вбачаються певні ризики, щодо можливості фактичного «викупу» сільськогосподарських земель.

Крім того, як Мінагрополітики, так і народними депутатами розроблено законопроекти, які начебто направлені на вдосконалення правового регулювання права емфітевзису, але фактично запропоновані зміни максимально наближують право емфітевзису до права оренди, але більше хвилює намагання розширити права емфітевти та орендаря щодо розпорядження чужими земельними ділянками без згоди їх власників. На відміну від договору оренди землі, умови договору емфітевзису (в т.ч. істотні умови) є не настільки законодавчо визначені.

При укладенні цього договору сторони перш за все повинні керуватися главою 33 Цивільного кодексу України та главою 161 Земельного кодексу України. Жодних типових договорів емфітевзису в Україні не затверджено. Спеціальне законодавство, яке б детально врегульовувало правові відносини, що виникають з договору емфітевзису, також відсутнє. Отже, сторони багато умов можуть визначити на свій власний розсуд.

Термін договору емфітевзису. Як правило, емфітевзис укладається на невизначений строк або ж є довгостроковим (максимальний строк договору визначений лише у випадку, якщо об’єктом договору є землі державної або комунальної власності, і становить 50 років). Не встановлений також і мінімальний строк договору емфітевзису (як уже згадувалося, у випадку оренди землі сільськогосподарського призначення мінімальний строк оренди становить 7 років).

Форма договору емфітевзису. Договір емфітевзису, як і договір оренди землі, має бути укладений у письмовій формі та відповідно до статті зареєстрований. Нотаріальне посвідчення договору емфітевзису законодавством чітко не вимагається, проте на практиці, як правило, його здійснюють.

Розмір та періодичність оплати за договором емфітевзису. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором емфітевзису. На відміну від договору оренди землі, розмір плати за договором емфітевзису не залежить від нормативної грошової оцінки землі. Оплата може здійснюватися як періодично, так і разовим платежем, або ж за будь-яким іншим принципом, визначеним сторонами. На відміну від договору оренди землі, законодавчо не встановлені межі розміру оплати за договором емфітевзису.

Сторони договору емфітевзису. Сторонами цього договору є власник земельної ділянки та особа, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (землекористувач). Суб’єктами емфітевзису є власник земельної ділянки та особа, яка виявила бажання користуватися останньою для сільськогосподарських потреб (землекористувач, емфітевта). Стороною відносин емфітевзису не може бути особа, якій земельна ділянка надана на умовах постійного користування чи на умовах оренди. Об’єктом емфітевтичного права є користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, що знаходиться у приватній, комунальній або державній власності.

До земель сільськогосподарського призначення належать сільськогосподарські угіддя — рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги, а також несільськогосподарські угіддя (ст.22 ЗК). Таке користування має обмежений характер, оскільки власник передає емфітевті право володіння та право цільового користування земельною ділянкою, зберігаючи за собою право розпорядження нею. Сторони можуть звузити межі цільового використання земельної ділянки, наприклад, зазначивши, що вона має використовуватися під ріллю або багаторічні насадження тощо.

Особливі умови договору емфітевзису . Поряд з очевидними перевагами емфітевзису над договором оренди землі, цей правовий інститут має і свою специфіку:
– на відміну від договору оренди землі, емфітевзис може відчужуватися іншій особі; землекористувачем;
– власник земельної ділянки має переважне право на купівлю емфітевзису;
– якщо за договором оренди землі сторони можуть бути замінені лише за спільною згодою (крім встановлених законодавством випадків), орендар має право передавати землю в суборенду лише якщо це передбачено в договорі оренди, то у випадку укладення договору емфітевзису землевласник, якщо землекористувач використовує землю за цільовим призначенням і не погіршує характеристик земельної ділянки, має достатньо обмежені засоби впливу на користування землекористувачем земельною ділянкою.;
– варто також зазначити, що емфітевзис може передаватися землекористувачем у спадок.

Це важливо! Підставою встановлення емфітевзису є договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір про емфітевзис). За договором про емфітевзис власник земельної ділянки відплатно чи безвідплатно передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи щодо неї право власності.
Договір про встановлення емфітевзису формально є консенсуальним, оскільки для виникнення емфітевтичного права не вимагається передачі земельної ділянки. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування.

Рекомендації власникам земельних ділянок сільськогосподарського призначення:

1. Укладати чи не укладати договір про встановлення емфітевзису – це право кожного землевласника, він особисто несе відповідальність за свої дії.
2. Чи вигідно селянам укладати договори про встановлення емфітевзису замість договорів оренди землі? На перший погляд, вигода в селянина є: адже він може отримати відразу велику суму грошей, продавши емфітевзис сільськогосподарському підприємству чи іншій юридичній особі.
3. Однак розмір цієї суми залежатиме від строку, на який встановлений емфітевзис. Цілком очевидно, що якщо строк емфітевзису становитиме не більше 15–20 років, то власник земельної ділянки не отримає значної суми коштів. І лише при продажу емфітевзису, строк якого становить 30 і більше років, власник ділянки зможе розраховувати на більш-менш пристойну суму.
4. З іншого боку, укладення договору про передачу права користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису іншій особі тягне за собою настання певних негативних наслідків матеріального характеру.
5. Продаючи емфітевзу, власник земельної ділянки одночасно отримує певну суму грошей, але у подальшому щорічні платежі, які отримують орендодавці, він отримувати не буде.
6. Після скасування мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення, власник земельної ділянки, продавши емфітевзу, отримає значно менше коштів, аніж він зміг би отримати від продажу самої ділянки.
7. В умовах дії мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення, ціни на них значно занижені, а отже і дохід від продажу емфітевзису буде значено меншим, аніж продаж земельної ділянки.
8. Не забудьте, що після продажу емфітевзису іншій особі, власники земельних ділянок будуть зобов’язані сплачувати земельний податок на неї. Отже, ви наражаєте своїх нащадків на те, що вони будуть вимушені сплачувати земельний податок до тих пір, поки не викуплять право емфітевзису на свою ділянку у емфітевта.Передача своєї земельної ділянки на умовах емфітевзису, може спричинити настання негативних матеріальних наслідків, отже ми рекомендуємо власникам цих ділянок передавати їх (до вирішення питання про зняття мораторію на їх продаж) в оренду. Якщо ж ви вирішили укласти договір встановлення емфітевзису, то ми пропонуємо проводити таку дію лише у разі крайньої необхідності.

Автори: Леонід Семененко та Павло  Головатий, юристи Одеської обласної організації ВГО «Комітет виборців України»

P.S. Офіси Мережі правового розвитку створені та працюють за підтримки  програмної ініціативи «Права людини та правосуддя» Міжнародного Фонду «Відродження».

Погляди, відображені у цьому матеріалі, належать його авторам і можуть не співпадати з думкою Міжнародного фонду «Відродження».

 

Якщо помітили помилку на сайті, будь ласка, виділіть текст та натисніть ctrl-enter.