Договір оренди житла: як правильно укласти та що важливо врахувати (+шаблон договору)

Дата публікації: 20.05.2026

Грамотно укладений договір оренди житла* — це не формальність, а документ, який реально захищає права і власника квартири, і орендаря. Найбільша помилка під час оренди — домовлятись «на словах», без нормального письмового договору. Потім у разі непорозуміння між сторонами довести правомірність дуже складно. Як вірно укласти документ, розʼяснює адвокат,  юрист Хмельницької ГО «Подільська правова ліга»  Володимир Шинкар.

Як укладати договір

Відповідно до ст. 811 Цивільного кодексу України, договір найму (оренди) житла обов’язково укладається у письмовій формі.

Нотаріального посвідчення такого договору закон не вимагає. Водночас нотаріальне посвідчення є обов’язковим для договору оренди житла з викупом — тобто договору, за умовами якого після спливу визначеного строку та виконання орендарем усіх фінансових зобов’язань житло переходить у його власність.

Таким чином, стандартний договір оренди житла укладається у простій письмовій формі, а нотаріальне посвідчення можливе лише за бажанням сторін.

Зверніть увагу! Помилково деякі спеціалісти у сферах нерухомості зазначають, що Договори оренди житла, укладені строком на понад 3 роки, підлягають нотаріальному посвідченню, однак дані твердження є помилковими та стосуються лише Договорів найму будівлі, що визначено ст. 793 Цивільного кодексу України та не відноситься до Договору оренди житла. 

Яким є зміст Договору оренди житла

У Договорі оренди житла необхідно прописати чітко істотні умови від яких залежить правомірність такого Договору, до істотних умов належать:

• сторони договору;
• об’єкт оренди (кварира, будинок, кімната тощо);
• адресу та характеристики житла (зокрема площу житла, якщо оренудється частина);
• строк оренди;
• розмір та порядок внесення орендної плати.

Тобто, у договорі варто детально зазначити сторони, об’єкт оренди, адресу житла, а також зафіксувати його фактичний стан, наявні меблі та техніку.

Порада з практики: доцільно окремо оформити перелік майна, зробити фотофіксацію квартири перед заселенням або підписати акт приймання-передачі, де сторони підтверджують, яке саме майно передається орендарю та в якому воно стані.

Орендодавцем має бути власник житла або особа, уповноважена на укладення договору (наприклад, на підставі довіреності). Якщо житло перебуває у спільній власності, бажано отримати згоду інших співвласників на передачу житла в оренду. На практиці нерідко виникають ситуації, коли житло здається особою без належних повноважень, що в подальшому призводить до конфліктів, виселення або спорів щодо повернення коштів.

Далі більш детально розглянемо складові Договору оренди житла.

1. Строк оренди. Окремо потрібно погодити строк оренди. Якщо його не вказати, договір вважатиметься укладеним строком на 5 років, що передбачено ст. 821 Цивільного кодексу України. Це може створювати незручності для обох сторін, тому краще одразу прописати конкретний період проживання та порядок продовження договору.
   
2. Плата за найм житла. Також важливо чітко визначити розмір орендної плати, коли саме вона сплачується та яким способом. Найбезпечнішим способом підтвердження розрахунків є безготівковий переказ коштів із призначенням платежу. У разі передачі коштів готівкою доцільно оформлювати: розписки; акти приймання коштів; інші письмові підтвердження оплати.Якщо підтвердження факту оплати немає, в майбутньому можуть виникнути складнощі з доведенням виконання фінансових зобов’язань.
   
3. Комунальні платежі. У договорі потрібно прямо написати, хто сплачує комунальні платежі за: воду, газ, світло, інтернет, опалення, платежі ОСББ. Комунальні платежі є не поодинокими спорами під час проживання та після розірвання або припинення Договору оренди. Також бажано передбачити порядок передачі показників лічильників і строки оплати комунальних послуг.
   
4. Депозит як забезпечення ризиків орендодавця. Щодо депозиту, його теж потрібно правильно оформити. Необхідно прописати суму, в яких випадках вона може бути утримана та коли повертається орендарю. Без цього власники можуть не повернути депозит, посилаючись на «пошкодження» чи «борги».
   
5. Ремонт та утримання житла. Не менш важливо визначити, хто відповідає за ремонт. Зазвичай дрібні побутові поломки покриває орендар, а серйозні проблеми — власник житла. Але краще це одразу зафіксувати в договорі, щоб не було спорів через зламану техніку чи сантехніку.
   
6. Акт приймання-передачі. Під час передачі квартири бажано підписати акт приймання-передачі. У ньому фіксується стан житла, меблів, техніки, показники лічильників та кількість ключів. Це дуже допомагає у випадку претензій після виселення.
   
7. Відповідальність сторін. Для уникнення спорів у договорі доцільно визначити:

• відповідальність за прострочення оплати;
• відповідальність за пошкодження майна;
• порядок відшкодування збитків;
• підстави дострокового розірвання договору;
• строк попередження іншої сторони про припинення оренди.

Чітке визначення прав та обов’язків сторін дозволяє мінімізувати ризики конфліктів та забезпечує належний правовий захист як орендодавця, так і орендаря.

Ризики для сторін і правові поради

На практиці основні ризики для власника — це несплата оренди та псування майна. Для орендаря — виселення без попередження, неповернення депозиту або проблеми через те, що договір укладений не з власником житла.

Тому, перш ніж орендувати та здавати у найм житло, необхідно:

• Переконатись у сторонах які є укладають договір, це особу власник житла та орендаря.
• Перевірити житло на наявність будь-яких обтяжень у вигляді арештів, заборон та іпотеки.
• Перевірити кількість власників майбутнього найманого житла.

Отже, грамотно укладений договір оренди житла — це важливий документ, який дає можливість уникнути ймовірних конфліктів між сторонами та убезпечити кошти як орендаря, так і власника житла.

* Шаблон Договору оренди житла для завантаження:

Матеріал створила ГС «Мережа правового розвитку» за підтримки міжнародної благодійної платформи GlobalGiving. Зміст публікації є виключно відповідальністю Мережі правового розвитку.

Титульне фото до статті: depositphotos.com

Отримайте поглиблену консультацію через чатбот LawLink

Якщо помітили помилку на сайті, будь ласка, виділіть текст та натисніть ctrl-enter.