Тонкощі укладання договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення

Дата публікації: 12.12.2018

Земельні спори продовжують залишатися однією з найпоширеніших категорій спорів. Серед них досить актуальними є справи, що стосуються питання визначення строку дії договору оренди земельної ділянки. Коли ж саме визначається цей строк? Як правильно укласти договір, щоб потім не мати проблем? На конкретному прикладі з судової практики пояснення дає юрист Татарбунарського офісу Мережі правового розвитку Павло Головатий.

Укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації та набирає чинності після такої реєстрації, тобто строк його дії починається саме після реєстрації, а не з моменту укладення (ВС/КЦС, справа № 532/384/16-ц, 15.09.18).
Коли ж саме визначається строк дії договору оренди земельної ділянки:
– з моменту реєстрації договору?
– з моменту реєстрації права?
– з моменту укладання договору та його підписання?
– з моменту передачі земельної ділянки?
Справа, на прикладі якої розглянемо актуальне питання, саме про це. У січні 2016 року позивач звернувся до Товариства з приводу повернення земельної ділянки в зв’язку із закінченням строку договору оренди землі від 02 січня 2011 року строком на 5 років. Позов мотивовано тим, що відповідач відмовився повертати земельну ділянку позивача оскільки «термін дії договору оренди землі 2011 року… закінчується 25 червня 2017 року, тобто через 5 років з моменту державної реєстрації договору оренди землі 2011 року, яка була здійснена 25 червня 2012 року. Цей позов судом першої інстанції, тобто районним, був задоволений. При цьому суд зауважив, що посилання відповідача на необхідність рахувати строк дії договору оренди землі 2011 року з часу його державної реєстрації не заслуговують на увагу, оскільки відповідач приступив до виконання умов цього договору з 02 січня 2011 року і фактично користувався земельною ділянкою позивача до дня державної реєстрації цього договору.
На обґрунтування свого рішення суд послався зокрема на правовий висновок Верховного Суду України у справі № 6-162цс13, відповідно до якого моментом укладення угоди є скріплення підписами сторін істотних умов договору оренди.
В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.
Суд апеляційної інстанції погодився з таким рішенням, додатково пославшись також на правові висновки Верховного Суду України, викладені у постановах від 06 березня 2013 року у справі № 6-5цс13, від 25 грудня 2013 року у справі № 6-118цс13 які згідно із ст. 360-7 Цивільного процесуального кодексу України є обов’язковими для застосування судом апеляційної інстанції.
Втім, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду наведені судові рішення скасував і прийняв нове рішення, яким відмовив у задоволенні позову до Товариства. При цьому Верховний Суд виходив з того, що строк дії договору оренди земельної ділянки починається після набрання таким договором чинності, а не з моменту його укладення.
За змістом статей 18 та 20 Закону про оренду землі, які підлягають застосуванню до договору оренди земельної ділянки згідно з вимогами статті 792 Цивільного кодексу України, укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації та набирає чинності після такої реєстрації. Набранням договором чинності є момент у часі, коли починають діяти права та обов’язки по договору, тобто коли договір як підстава виникнення правовідносин, виражена (оформлена) у письмовій формі, в якій зафіксовані умови договору, породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні цього договору.
Отже, на момент звернення позивача до відповідача з вимогою повернути земельну ділянку позивача строк дії договору оренди землі 2011 року щодо земельної ділянки позивача не закінчився, оскільки він закінчується 25 червня 2017 року. Тому вимоги позивача були безпідставними.
Не можна назвати чітким і прозорим аналіз Верховним Судом попередніх судових рішень в подібних справах, але стає ясно, що тепер суди будуть змушені керуватися саме цим правовим висновком.
У зв’язку з цією справою доречно нагадати, що відповідно до чинного Закону України «Про оренду землі», державній реєстрації відповідно до закону підлягає право оренди земельної ділянки.
Важливо пам’ятати! Щодо реєстрації саме договору, то відповідно до цього Закону, державній реєстрації підлягають договори оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, а також договори суборенди земельної ділянки. В статті 17 Закону (в редакції Закону № 191-VIII від 12.02.2015) прямо зазначається, що об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

P.S. Офіси Мережі правового розвитку створені та працюють за підтримки  програмної ініціативи «Права людини та правосуддя» Міжнародного Фонду «Відродження».

Погляди, відображені у цьому матеріалі, належать його авторам і можуть не співпадати з думкою Міжнародного фонду «Відродження».

 

 

Якщо помітили помилку на сайті, будь ласка, виділіть текст та натисніть ctrl-enter.