Оренда землі з правом викупу: ключові умови та ризики

Дата публікації: 05.01.2026

Оренду з правом викупу часто зазвичай вважають перспективним і вигідним механізмом користування та купівлі нерухомо майна. Юрист Хмельницької ГО «Подільська правова ліга» Микола Лозінський розʼяснює, що це за механізм, чи дійсно він є інвестиційно привабливим і чи дорівнюють його ризики вигоді.

Оренда землі з правом викупу — це правовий механізм, за якого орендар користується земельною ділянкою на підставі договору оренди, а в майбутньому отримує можливість набути її у власність на заздалегідь визначених умовах. Така модель часто використовується у сфері сільського господарства, забудови, комерційних проєктів, а також як альтернатива негайній купівлі землі.

Водночас цей інструмент містить низку юридичних нюансів і ризиків, які варто враховувати ще до підписання договору.

Законодавство України не передбачає окремого виду договору «оренди землі з правом викупу». На практиці це:

• договір оренди землі;
• доповнений окремими умовами або додатковим договором (опціоном, попереднім договором купівлі-продажу);
• або поєднанням кількох правочинів.

Тобто, саме право викупу не виникає автоматично, а існує лише в тому обсязі, у якому воно чітко та грамотно закріплене в документах.

Які  ключові моменти та умови мають бути прописані у даному виді договору

1. Предмет договору: кадастровий номер; площа; цільове призначення; форма власності.
2. Строк оренди: строк необхідно вказати таким, щоб був достатнім для реалізації права викупу; варто передбачити можливість продовження договору.
3. Орендна плата: розмір оренди; індексація; строки оплати.

• Умови реалізації права викупу: момент, з якого орендар може реалізувати право викупу; ціна земельної ділянки або порядок її визначення; форма та строки укладення основного договору купівлі-продажу.
• Обмеження та заборони: заборона відчуження землі третім особам без згоди орендаря; порядок забудови та використання.

Які існують ризики виникнення спірних питань при укладанні договору

Відсутність реального права на викуп,якщо право викупу:

• сформульоване нечітко;
• не підкріплене попереднім договором;
• або залежить виключно від волі орендодавця,

Продаж землі третій особі

Без належних застережень власник може продати ділянку іншій особі, і новий власник:

• не завжди зобов’язаний дотримуватися «домовленостей про викуп»,
• може блокувати продаж землі через обтяжливі умови договору.

Зміна ціни

Якщо ціна не зафіксована або не має чіткого механізму визначення, вона може бути:

• істотно підвищена;
• економічно невигідна для орендаря.

Практичні рекомендації: як мінімізувати виникнення спору

1. Оформлювати не один, а кілька пов’язаних документів (договір оренди + попередній договір купівлі-продажу).ʼ
2. Чітко фіксувати ціну або формулу її розрахунку.
3. Передбачати відповідальність сторін за ухилення від укладення договору купівлі-продажу.
4. Перевіряти правовий статус земельної ділянки до укладення договору.

Висновки

Отже, оренда землі з правом викупу — це зручний, але юридично складний інструмент. Його ефективність напряму залежить від якості договорів та передбачливості сторін. Формальний підхід або використання шаблонних договорів може призвести до значних фінансових втрат і судових спорів.

Правильне структурування правовідносин дозволяє перетворити оренду з правом викупу з ризикової схеми на дієвий інструмент розвитку бізнесу або інвестицій.

Титульне фото до статті: depositphotos.com

Читайте також:

Як укласти договір оренди земельної ділянки

Як оформити право власності на земельну частку (пай)

Отримайте поглиблену консультацію через чатбот LawLink

Якщо помітили помилку на сайті, будь ласка, виділіть текст та натисніть ctrl-enter.