Пошкоджене та знищене житло: що робити зі старими записами БТІ

Дата публікації: 14.08.2026

Можна роками зберігати документи на квартиру чи будинок і бути цілком упевненим у своєму праві власності. Проте коли житло пошкоджене або зруйноване через війну й виникає потреба скористатися державними програмами підтримки, старих документів не завжди достатньо. Особливо це стосується нерухомості, оформленої за часів, коли дані про майно ще не вносили до електронних реєстрів. Як власникам підтвердити свої права на таке майно, розʼяснює юрист  ГО «Північна правозахисна група» Вячеслав Пушин. 

Для людини, яка втратила житло через війну, питання компенсації здається простим: держава має зафіксувати факт руйнування і відшкодувати збитки. На практиці між цими двома кроками часто виникає перешкода, про яку власник дізнається лише тоді, коли відкриває Дію: житло не відображається, оскільки право власності відсутнє в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно — ДРРП.

Ця проблема особливо характерна для нерухомості, право власності на яку оформлювалося до 2013 року. Тоді відомості про квартири й будинки часто залишалися в паперових архівах БТІ, а не в сучасному електронному реєстрі. Сам факт наявності старого свідоцтва, договору чи іншого правовстановлюючого документа означає, що право може бути юридично набутим, але це ще не гарантує його автоматичної появи в ДРРП.

Чому ДРРП настільки важливий

Закон України від 23 лютого 2023 року № 2923-IX створив правову основу для компенсації за пошкодження та знищення нерухомості внаслідок російської агресії. На його виконання Кабінет Міністрів затвердив окремі порядки для отримання компенсації за пошкоджене та знищене житло: постановою № 381 від 21 квітня 2023 року — механізм компенсації для відновлення пошкодженого майна, а постановою № 600 від 30 травня 2023 року — порядок компенсації за знищені об’єкти.

На практиці ДРРП виконує роль цифрового підтвердження факту — кому належить конкретний об’єкт. Для державної системи важливо не лише встановити, що будинок або квартира існували, а й визначити заявника як належного власника. Саме тому наявність запису про право власності стала одним із ключових елементів механізму єВідновлення.

Міністерство розвитку громад та територій України прямо зазначає, що якщо право власності на житло виникло до 2013 року, інформація про нього може бути відсутня в електронному ДРРП і зберігатися лише в архівах БТІ. У такому разі власнику необхідно звернутися до державного реєстратора, нотаріуса або ЦНАПу для внесення відповідних відомостей до ДРРП.

Слід зауважити, що в засобах масової інформації неодноразово зазначалось, що внесення нерухомого майна в ДРРП є виключно добровільним рішенням особи і не має нічого спільного з втратою права власності на нього — наявні у людини правовстановлюючі документи, що були ним отримані до 2013 року (нотаріально засвідчені договори купівлі-продажу, дарування, міни, довічного утримання, нотаріальні свідоцтва про право на спадщину, свідоцтва про право власності або про приватизацію державного житлового фонду, реєстраційні посвідчення та витяги про реєстрацію права власності, які видавалися БТІ в період з 2002 по 2012 роки тощо), є чинними та підтверджують право власності особи на нерухомість.

Водночас реєстрація майна в ДРРПмає певні переваги:

– вчинення будь-яких дій з нерухомим майном можливе лише за наявності відомостей у ДРРП;

– лише зареєстровані в ДРРП права мають юридичну силу перед іншими (третіми) особами, а зареєструвати за собою права на нерухомість може лише особа, якій вона належить;

– створення додаткових гарантій та зведення до мінімуму можливості недобросовісних осіб зареєструвати на себе права, які їм не належать;

– ДРРП є перешкодою для проведення незаконних операцій з нерухомістю та створює захист майна від шахрайства, адже підробити правовстановлюючі документи в паперовій формі значно легше, ніж в електронній;

– державний реєстр прав робить неможливим потрапляння копій документів до третіх осіб;

– у разі відсутності/втрати документів про право власності таке право підтверджується на підставі інформації з Державного реєстру прав, яка отримується шляхом безпосереднього доступу до нього, без вимоги відповідних дублікатів документів або звернення до суду.

Отже, відсутність запису в ДРРП не обов’язково означає відсутність самого права власності. Але для процедури компенсації це може стати серйозною технічною та юридичною проблемою.

Що робити, якщо житло не зареєстроване

Найкраща стратегія: якщо існує загроза пошкодження житла — не чекати пошкодження або знищення житла, а перевірити реєстрацію заздалегідь. Якщо нерухомість ще існує, власнику варто отримати інформацію з ДРРП і порівняти її з правовстановлюючими документами. Особливо уважно слід перевірити адресу, площу, вид об’єкта, власників і частки співвласників.

Якщо запису немає, необхідно звернутися до державного реєстратора, нотаріуса або ЦНАПу з документами, що підтверджують набуття права: договором купівлі-продажу, свідоцтвом про право власності, свідоцтвом про спадщину, документами про приватизацію та іншими правовстановлюючими документами залежно від конкретної ситуації. Якщо відомості зберігаються в БТІ, реєстратор може використовувати відповідні архівні дані в установленому порядку шляхом направлення запитів до відповідних установ. Деякі БТІ працюють через взаємодію з ДРРП і надають відповіді державним реєстраторам в електронному або письмовому вигляді. Але на практиці більшість БТІ надають відповіді (у вигляді інформаційних довідок) на запити нотаріусів та держреєстраторів лише власникам, на платній основі. До речі, саме такий алгоритм наведено у довідковій частині порталу Дія на кроках 3-4: «Для уточнення інформації щодо права власності реєстратор/нотаріус формує письмовий запит до Бюро технічної інвентаризації (БТІ) та надає його вам для особистого звернення. Зверніться з письмовим запитом до комунального підприємства БТІ за територіальною приналежністю щодо нерухомого майна».

При цьому особливо важливо не плутати дві різні ситуації:

– Право власності існує, документи є, але запису в ДРРП немає — це передусім проблема внесення відомостей до електронного реєстру.

– Право власності взагалі не оформлене належним чином. Тут простого внесення запису недостатньо: спочатку потрібно оформити саме право.

Є й третій, складніший випадок — коли документи втрачені або знищені. Якщо право вже було зареєстроване в ДРРП, відсутність паперового документа не є критичною: відомості можна підтвердити інформацією з реєстру. Якщо ж права в ДРРП немає і первинні документи втрачені, процедура може вимагати відновлення документів, отримання архівних відомостей або, залежно від обставин, встановлення юридичного факту в судовому порядку.

Порада: Після внесення права до ДРРП варто перевірити, чи відображається об’єкт у Дії. Це важливо, оскільки сам факт реєстрації права і коректне відображення інформації в електронних сервісах — пов’язані, але не абсолютно тотожні речі. Якщо дані не синхронізувалися або містять помилки, проблему краще вирішити до подання заяви на компенсацію.

Якщо старих документів БТІ недостатньо: коли реєстратору може знадобитися довідка з архіву БТІ

Однією з найпоширеніших помилок власників нерухомості є переконання, що для внесення старого права власності до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно достатньо пред’явити свідоцтво про право власності, договір, старий технічний паспорт або інший документ, виданий багато років тому. На практиці цього зазвичай недостатньо.

Причина полягає не обов’язково в тому, що старий документ втратив юридичну силу. Навпаки, право власності, зареєстроване свого часу БТІ на паперових носіях, не стає недійсним лише через те, що інформація про нього досі не перенесена до сучасного електронного реєстру. Проблема в іншому: державний реєстратор перед внесенням відомостей до ДРРП повинен перевірити, чи існувало відповідне право раніше, кому саме воно належало, чи не відбулося після цього відчуження або інший перехід права, чи немає обтяжень і суперечностей. І тут одного документа, який знаходиться на руках у заявника, може бути недостатньо.

Щоб зрозуміти причину проблеми, необхідно врахувати історію системи державної реєстрації прав.

До запровадження сучасної електронної системи реєстрація прав на нерухомість здійснювалася органами БТІ. Відомості вносилися до реєстрових книг — паперових томів, у яких фіксувалося виникнення, перехід та припинення прав. Саме тому на документах, виданих у минулі роки, можна зустріти записи на кшталт «внесено до реєстрової книги за №».

Згодом було запроваджено Реєстр прав власності на нерухоме майно — РПВН. Однак його поява не означала автоматичного перенесення до електронної системи всіх прав, які до цього були зареєстровані БТІ на папері. Значна кількість таких прав продовжувала існувати лише в паперових архівах БТІ, і лише деякі правочини протягом 2003-2012 років вносились до РПВН. Коли з 2013 року почав функціонувати Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРРП), відомості з РПВН стали його архівною складовою.

Відтак відсутність інформації про квартиру або будинок у сучасному ДРРП ще не означає, що до цього право на них не реєструвалося. Воно може зберігатися в архівній частині системи (РПВН) або взагалі залишатися лише в реєстровій книзі відповідного БТІ.

Саме це є принциповим для державного реєстратора. При першій державній реєстрації права в ДРРП реєстратор повинен встановити відповідність заявленого права поданим документам і перевірити відсутність суперечностей із уже зареєстрованими правами та обтяженнями. Але якщо право виникло до 2013 року, відповідна інформація може перебувати не в самому ДРРП, а в його архівній складовій або на паперових носіях БТІ. Тому проста перевірка за сучасним ДРРП може не показати повної історії конкретного об’єкта. Наприклад, власник пред’являє договір купівлі-продажу квартири 1998 року та технічний паспорт. У ДРРП жодного запису про право власності на цю квартиру немає. На перший погляд може здатися, що реєстратору достатньо зареєструвати право на підставі договору. Однак залишається принципове питання: чи була квартира після 1998 року відчужена іншій особі? Чи не було зареєстровано право іншого співвласника? Чи не змінювався склад власників? Чи не існують інші записи, які зберігаються лише в паперовому архіві?

Саме для відповіді на такі питання і може знадобитися інформація БТІ. Тому довідка БТІ про наявність або відсутність зареєстрованих прав на паперових носіях загалом не є формальною «забаганкою» реєстратора, а є частиною необхідної перевірки реєстраційної історії об’єкта.

Інформаційна довідка БТІ і технічний паспорт — це різні документи

Цю обставину особливо важливо підкреслити, оскільки в побуті ці поняття іноді змішують. Довідка БТІ про зареєстровані права стосується передусім правової та реєстраційної історії об’єкта: хто був власником, на якій підставі та чи містяться відповідні записи в паперових реєстрах щодо певного нерухомого майна.

Технічний паспорт має інше призначення. Він характеризує сам об’єкт нерухомості: його площу, склад, технічні характеристики та інші параметри.

Тому відсутність актуального технічного паспорта і відсутність довідки БТІ про зареєстровані права — це дві різні проблеми.

Старий правовстановлюючий документ може бути цілком чинним, але не забезпечувати можливість державної реєстрації без додаткової інформації. Розповсюджена ситуація — коли між документами існують розбіжності, наприклад, у старому свідоцтві зазначена одна площа, у технічному паспорті — інша, або адреса об’єкта змінилася. Не завжди такі розбіжності означають необхідність виготовлення нового технічного паспорта, бо інколи необхідні відомості можна підтвердити архівними матеріалами БТІ чи іншими документами. Але якщо змінилася фактична конфігурація об’єкта (наприклад, була проведена реконструкція, добудова, поділ чи об’єднання), однозначно виникає необхідність проведення технічної інвентаризації та виготовлення актуальної технічної документації.

Технічний паспорт і ЄДЕССБ

Техпаспорт на квартиру чи будинок складається на підставі проходження технічної інвентаризації. Він містить всі ключові дані стосовно об’єкту нерухомості: адресу, власника, схематичний план з описом, розмірами та технічними характеристиками складових будівлі. Раніше техпаспорт виготовлявся в БТІ і видавався власнику, при цьому їхні копії для зберігання в архівах БТІ не створювались.

З 01 серпня 2021 року згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 23 червня 2021 року № 681 всі дані технічної інвентаризації об’єктів нерухомості, а також внесення змін в техпаспорт будинку/квартири підлягають обов’язковому внесенню в реєстр Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва  (ЄДЕССБ).

Питання, чи потрібно оновлювати техпаспорт старого зразка (виготовлений раніше 2021 року), часто виникає перед великою угодою або оформленням застави. Загалом якщо з моменту видачі документа не було втручання в несучі конструкції, перепланувань, а фактичні розміри збігаються із зазначеними, багато нотаріусів і банків приймають старі документи як достатні. Обов’язкове оновлення найчастіше пов’язане зі змінами, що відбулись: проведено суттєве перепланування квартири, об’єднано кімнати або змінено прорізи, зачеплено елементи, що впливають на будівельні норми.

Зовсім інша ситуація, коли реєструється майно в ДРРП для подальшого оформлення компенсації за зруйноване/пошкоджене житло. Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зобов’язує державного реєстратора або нотаріуса під час розгляду заяви про реєстрацію прав обов’язково перевірити наявність та дійсність технічного паспорта через ЄДЕССБ. За відсутності цього реєстратор має право зупинити розгляд справи щодо внесення відомостей про житло до ДРРП.

Відповідно до абз. 1 п. 58 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (постанова Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127), у разі коли в документах, що подаються для державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом об’єкт, відсутні відомості про його технічні характеристики, державна реєстрація права власності на такий об’єкт проводиться за наявності відомостей про його технічні характеристики, отриманих державним реєстратором з ЄДЕССБ.

Це правило щодо обов’язкової наявності відомостей про технічні характеристики об’єкта в ЄДЕССБ застосовується також у разі проведення державної реєстрації права власності, реєстрацію якого було проведено до 1 січня 2013 року незалежно від наявності в документах, що подаються для державної реєстрації прав, відомостей про його технічні характеристики, крім випадків державної реєстрації права власності на житло за заявами, поданими в електронній формі, або державної реєстрації права власності в умовах воєнного стану та протягом одного року з дня його припинення або скасування (абз. 2 п. 58 Порядку № 1127). Щодо порядку застосування цього абзацу Міністерством юстиції України надані роз’яснення від 21.06.2023 № 79860/Б-15011/8.4.1 та від 18.07.2023 № 94000/101149-9- 23/8.4.1.

Досить поширеними є випадки, коли у документах, зокрема, пов’язаних з приватизацією житла, відомості про характеристики не зазначалися, але натомість у таких документах відображається посилання на технічний паспорт, який в таких випадках вказувався як невід’ємна частина документа про право власності. За таких умов відповідний документ про право та технічний паспорт слід розцінювати як єдину правову сутність, а тому відсутня необхідність отримання відомостей про технічні характеристики об’єкта з ЄДССБ.

Таким чином, якщо в документах, наданих реєстратору, інформація, необхідна для внесення в ДРРП, наявна у повному обсязі, використовувати відомості з ЄДЕССБ немає потреби і, відповідно, не є обов’язковим оновлювати технічний паспорт.

Але у випадку, коли інформації, зокрема технічної, в документах і в технічному паспорті недостатньо для реєстрації об’єкта нерухомості в ДРРП, особі доведеться звернутися до БТІ або до приватної сертифікованої компанії, щоб вони провели технічну інвентаризацію (актуалізацію), виготовили новий техпаспорт та внесли його дані в ЄДЕССБ з присвоєнням QR-коду. На жаль, ці заходи вимагають зараз і певних фінансових витрат, і тривалого очікування на виготовлення документів.

А якщо БТІ не може підтвердити право?

Найскладніші випадки виникають тоді, коли проблема вже не технічна, а юридична. Наприклад, у власника є старий документ, але архів БТІ не містить відповідного запису або сам архів знаходиться на тимчасово окупованій території України. Зустрічаються випадки, коли в різних документах зазначені різні власники. Або відсутній документ, який підтверджує перехід права від однієї особи до іншої чи існує спадкоємець, але документи не дозволяють встановити безперервний ланцюг переходу права.

У такій ситуації державний реєстратор не може просто «виправити» історію власності на власний розсуд. Його завдання — провести державну реєстрацію на підставі належних документів, а не встановлювати право власності. Саме в таких ситуаціях для окремих власників виникає необхідність звернення до суду.

При цьому судове звернення має бути не абстрактною спробою «змусити реєстратора зареєструвати квартиру», а має бути способом усунути конкретну юридичну перешкоду. Залежно від обставин це може бути встановлення юридичного факту, визнання права власності, усунення невідповідностей у правовстановлюючих документах або вирішення спору щодо належності майна. Тому перед зверненням до суду бажано отримати від державного реєстратора мотивовану відмову в державній реєстрації, зі змісту якої можна встановити, яку конкретно обставину реєстратор вважає непідтвердженою і які документи відсутні.

Щодо змісту відмови: Відповідно до ч. 2 ст. 24 Закону України від 01.07.2004 року № 1952-IV рішення про відмову в державній реєстрації прав повинно містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття. Ця норма внесена для того, щоб при повторній подачі заяви, після того як заявник виправив підставу відмови, вказану у першому рішенні про відмову, він знову не отримав рішення про відмову з іншої підстави, яку не було вказано державним реєстратором у першому рішенні про відмову. Тому рішення про відмову повинно мати вичерпний (повний) перелік усіх підстав, які привели до його прийняття державним реєстратором. Дана норма є обов’язковою до виконання.

Суд може прийняти рішення навіть за відсутності оригіналів документів на основі сукупності «непрямих» доказів: копій старих техпаспортів, договорів купівлі-продажу, квитанцій на оплату комунальних послуг, свідчень колишніх сусідів тощо. Обсяг доказової бази в кожному індивідуальному випадку може бути різним. Рішення суду слугуватиме підставою для реєстратора внести майно до ДРРП без жодних довідок від БТІ.

Наразі в парламенті ще з 2024 року очікує розгляду законопроєкт № 11440, який впроваджує механізм державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, що виникли в установленому законодавством порядку до 01 січня 2013 року, без необхідності підтвердження такої реєстрації органом, який її здійснив — з огляду на відсутність доступу до деяких архівів БТІ та необхідність оперативного проведення державної реєстрації, яка є однією з умов одержання компенсаційних виплат особами, майно яких є знищеним або пошкодженим внаслідок бойових дій. На жаль, станом на дату публікації цієї статті ця пропозиція ще не стала законом.

Чому це особливо важливо для знищеного житла

Для власників знищених будинків і квартир проблема наявності реєстрації житла в ДРРП має особливе значення. Поки нерухомість фізично існує, за необхідності можна провести її технічну інвентаризацію, уточнити характеристики, отримати документи та виправити технічні невідповідності. Після знищення об’єкта така можливість істотно обмежується.

Тому якщо право на житло виникло до 2013 року і досі не внесене до ДРРП, бажано заздалегідь перевірити всю його реєстраційну історію: інформацію в ДРРП, РПВН, а за необхідності — відомості паперових реєстрових книг БТІ. Особливо це важливо для житла, яке розташоване на територіях, де внаслідок бойових дій або окупації доступ до архівів БТІ фактично втрачений. У такій ситуації документи, які сьогодні здаються власнику «старими і непотрібними», можуть стати одним із небагатьох доказів існування права та характеристик знищеного об’єкта.

Таким чином, головна проблема полягає не в тому, що держава вимагає від власника неодмінно отримати «новий документ БТІ» — проблема полягає в необхідності відновити повну юридичну картину нерухомості.

Якщо право було зареєстроване до 2013 року, ця картина може складатися з кількох рівнів: сучасного ДРРП, його архівної складової — РПВН, паперових реєстрових книг БТІ та правовстановлюючих документів, які знаходяться у власника. З цієї точки зору при першій реєстрації старого права вимога державного реєстратора надати інформацію БТІ сама по собі не є ознакою надмірної бюрократії. У передбачених законом випадках це необхідний елемент перевірки. Водночас вимога «оновити техпаспорт» повинна мати конкретне правове та фактичне обґрунтування і не може автоматично випливати лише з того, що документ був виданий багато років тому.

Для власника принциповим є інше: спочатку встановити, де саме знаходиться інформація про його право і чого конкретно бракує для його державної реєстрації. Якщо проблема може вирішитись архівною довідкою БТІ – немає сенсу виготовляти нову технічну документацію. Якщо необхідно актуалізувати характеристики об’єкта — потрібна технічна інвентаризація та виготовлення нового техпаспорта. Якщо ж проблема полягає у відсутності або суперечливості юридичних підстав права — техпаспорт ситуацію не виправить, і може знадобитися судове рішення.

Висновки

ДРРП у системі компенсації за пошкоджене та знищене житло — не формальність і не зайва бюрократія. Це один із головних механізмів, за допомогою якого держава ідентифікує власника нерухомості та пов’язує його право з конкретним об’єктом.

Тому оптимальна модель поведінки власника проста: перевірити запис у ДРРП, за необхідності внести до нього старі права, виправити помилки в характеристиках об’єкта, зберігати правовстановлюючі документи та окремо подбати про доказову базу щодо пошкодження або знищення.

Якщо житло вже постраждало, відсутність запису в ДРРП не слід сприймати як автоматичну втрату права на компенсацію чи відшкодування. Але проблему потрібно вирішувати системно: спочатку встановити, чи право власності існує, потім — чим воно підтверджується, чи можливо внести його до ДРРП і який саме механізм відшкодування застосовується до конкретного об’єкта.

Матеріал створено за підтримки міжнародної благодійної платформи GlobalGiving, Фонду Чарльза Стюарта Мотта. Зміст публікації є виключно відповідальністю громадської спілки «Мережа правового розвитку».

Титульне фото до статті: unian.ua

Отримайте поглиблену консультацію через чатбот LawLink

Якщо помітили помилку на сайті, будь ласка, виділіть текст та натисніть ctrl-enter.