Які документи потрібні для підтвердження права власності на землю

Дата публікації: 11.06.2025

Документи на два види земель — приватної та державної/комунальної, а також на об’єкти державної власності. Докладне розʼяснення щодо цих категорій, підготовлене експертами Мережі правового розвитку*, допоможе зорієнтуватися у процесі підготовки документів для підтвердження права власності на землю.    

І. Документи для приватної землі

1.    Державний акт на землю.

Хронологія документів, які підтверджували право власності на земельну ділянку:

• Державний акт на право приватної власності на землю (видавали з 1992 по 2001 рік) — цей документ не містив кадастрового номера земельної ділянки.

Форма акта була визначена Постановою Верховної Ради України «Про форми державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею» від 13 березня 1992 року.

• Державний акт на право власності на земельну ділянку (видавали з 2002 по 2008 роки) — затверджений після прийняття Земельного кодексу України 2001 року, бланк вже містив поле для кадастрового номера земельної ділянки.

Форма акта була визначена постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою» від 2 квітня 2002 року.

• Оновлена форма Державного акта на право власності на земельну ділянку (видавали з 2009 по 2012 роки) — у бланк було додане поле для ідентифікаційного номера/коду власника земельної ділянки.

Форма акта була визначена постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою» від 2 квітня 2002 року (редакція від 3 листопада 2008 року). 

• Свідоцтво про право власності на нерухоме майно (видавали з  2013 до 2016 року) — з 1 січня 2013 року запрацював єдиний Державний реєстр речових прав на нерухоме майно — єдина державна система, що місить інформацію про права на нерухоме майно.

Свідоцтва про право власності на земельну ділянку були перехідною формою документа, що підтверджує право власності — між державними актами та витягами з реєстру.

У цей період видавали свідоцтва та витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

• З 1 січня 2016 року свідоцтво про реєстрацію права власності більше не видають, а реєстратор автоматично формує витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав на земельну ділянку (п.22 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 25 грудня 2015 року).

Права на земельні ділянки, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однією з умов:

• Якщо ці права були зареєстровані відповідно до законодавства, яке діяло на момент їх виникнення (наприклад, якщо був отриманий державний акт на право власності на землю).
• Якщо на момент виникнення цих прав законодавство взагалі не вимагало їх обов’язкової реєстрації (ч. 3 ст.3 Закону Украни (ЗУ) «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Тобто, якщо в особи є державний акт на землю, виданий до 2013 року – він залишається дійсним.

Однак, аби розпоряджатися земельною ділянкою, реєстрація прав в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є обов’язковою. Інакше особа не матиме змоги продати, здати в оренду чи іншим чином розпорядитися земельною ділянкою (ч.4 ст. 3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Важливо розділяти:

Державний земельний кадастр — це система, що містить відомості про земельну ділянку, зокрема кадастровий номер та інші характеристики.

Державний реєстр речових прав на нерухоме майно — містить відомості про те, кому належать права на земельну ділянку.

Зареєструвати права на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно можна тільки, якщо в Державному земельному кадастрі є відомості про земельну ділянку (ч.1 ст. 29 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

2.    Витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно

Регулювання: п.22 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 25 грудня 2015 року

З 1 січня 2016 року основним документом, що підтверджує реєстрацію права на земельну ділянку є витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Витяг формується автоматично після внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За замовчуванням витяг стає доступним в електронному форматі. Заявник може переглянути його через портал «Дія» або через ту інформаційну систему, через яку подавав документи на реєстрацію.

Якщо заявник бажає отримати паперовий варіант витягу, державний реєстратор може його надрукувати — для цього не потрібні спеціальні бланки. На паперовому витязі реєстратор ставить свій підпис та печатку.

Витяги мають однакову юридичну силу незалежно від форми — чи то електронний, чи паперовий.

3.    Нотаріальні акти на спадщину

Регулювання: ст. 1296 -1301 Цивільного кодексу України, статті 66-69 ЗУ «Про нотаріат».

Свідоцтво про право на спадщину — це основний документ, який підтверджує право спадкоємця на успадковану земельну ділянку, а також є необхідним для реєстрації права власності на цю ділянку.

Нотаріус або посадова особа органу місцевого самоврядування в сільських населених пунктах видає свідоцтво про право на спадщину за заявою спадкоємця після спливу 6 місяців з дня відкриття спадщини. За цей час усі потенційні спадкоємці мають можливість заявити свої права.

Якщо спадщину прийняло кілька спадкоємців, вони можуть:

• отримати окремі свідоцтва;
• або за спільним бажанням отримати одне свідоцтво про право на спадщину на  всіх.

В обох випадках у свідоцтві обов’язково зазначаються всі спадкоємці та їх частки у спадщині.

Сам факт отримання свідоцтва про право на спадщину ще не означає остаточного оформлення права власності на нерухоме майно. Після отримання свідоцтва спадкоємець має зареєструвати своє право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

4.    Правовстановлюючі документи на пай

Регулювання: ст. 2 ЗУ «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)».

Основним документом, що підтверджує право на земельну частку (пай), є сертифікат на право на земельну частку (пай). Його видавали під час розпаювання земель колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, акціонерних товариств.

Також до документів, що посвідчують право на земельну частку (пай) належать:

• свідоцтво про право на спадщину (у разі спадкування земельної частки паю);
• нотаріально посвідчені договори купівлі-продажу, дарування, міни (обов’язково з доданим сертифікатом на пай);
• рішення суду про визнання права на земельну частку (пай).

Для осіб, які евакуювалися чи переселилися з територій радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи і які на момент евакуації були членами колективних сільськогосподарських підприємств або пенсіонерами таких підприємств, документом, що підтверджує право на пай, може бути:

• трудова книжка члена колективного чи іншого сільськогосподарського підприємства;
• нотаріально засвідчена виписка з трудової книжки;
• відомості про трудову діяльність з реєстру застрахованих осіб Державного реєстру загальнообов’язкового державного соціального страхування.

ІІ. Документи для державної/комунальної землі

1. Рішення органів місцевого самоврядування

Земельний кодекс України визначає два основних способи отримання комунальної землі в оренду.

Перший спосіб: оренда через земельні торги. Відповідно до частини 2 статті 124 Земельного кодексу України цей спосіб застосовується для більшості випадків.

Орендар має оформити такі документи:

1. Протокол земельних торгів, що засвідчує результати аукціону. Згідно з частиною 16 статті 137 Земельного кодексу України переможець торгів підписує протокол протягом 3 робочих днів, а організатор – протягом 6 робочих днів з дня, наступного за днем формування протоколу електронною системою.
2. Договір оренди землі, який сторони укладають на основі протоколу. Згідно з частиною 16 статті 137 Земельного кодексу України строк укладення договору – 20 робочих днів з дня, наступного за днем формування протоколу.
3. Витяг з Державного реєстру речових прав про реєстрацію оренди. Орендар реєструє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно – тільки з цього моменту він набуває право оренди земельної ділянки.

Другий спосіб: оренда без проведення торгів. Цей варіант орендар може застосувати лише у випадках, які визначені у статті 134 Земельного кодексу України.

Основні випадки, коли можна отримати ділянку без торгів (ч. 2-3 ст. 134 Земельного Кодексу України):

• якщо на ділянці розташовані будівлі чи споруди, що належать особі;
• для користування надрами чи спеціального водокористування (за наявності дозволів);
• для будівництва об’єктів за кошти місцевих або державних бюджетів;
• для розміщення творчих майстерень підприємствами, установами та громадськими організаціями у сфері культури;
• для будівництва соціального та доступного житла, якщо конкурс на його будівництво вже проведено;
• при поновленні договору оренди чи укладенні договору на новий строк;
• для городництва, сінокосіння чи випасання худоби;
• ​​надання в оренду земельних ділянок під полезахисними лісовими смугами, що обслуговують масив земель сільськогосподарського призначення;
• для будівництва та обслуговування об’єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури;
• для будівництва об’єктів життєзабезпечення населених пунктів (сміттєпереробні об’єкти, очисні споруди, котельні, кладовища);
• використання земельних ділянок під культовими будівлями релігійними організаціями;
• для розміщення іноземних дипломатичних представництв та консульських установ;
• для потреб приватного партнера в рамках державно-приватного партнерства;
• керуючим компаніям індустріальних парків;
• інвесторам зі значними інвестиціями для реалізації інвестиційних проєктів;
• під польовими дорогами в масиві земель сільськогосподарського призначення;
• на території зони відчуження та зони безумовного відселення;
• для реконструкції кварталів застарілої забудови;
• для ділянок, викуплених чи відчужених для суспільних потреб;
• передання земельних ділянок учасникам бойових дій
  • військовослужбовцям ЗСУ, Нацгвардії, СБУ, прикордонної служби, поліції та інших державних структур, які захищали Україну під час антитерористичної операції та у боротьбі проти російської агресії;
  • добровольцям, які воювали у складі добровольчих формувань та були пізніше включені до офіційних військових структур;
  • добровольцям, які до 23 лютого 2022 року воювали у складі добровольчих формувань та мають підтвердження щонайменше 30 днів участі в антитерористичній операції у взаємодії з офіційними військовими формуваннями.

Відповідно до частини 1 статті 123 Кодексу, органи місцевого самоврядування приймають рішення про передання земельної ділянки в оренду на підставі таких документів:

1. Проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки – орендар подає його у разі формування нової земельної ділянки або коли змінює цільове призначення.
2. Технічна документація щодо поділу та об’єднання земельних ділянок – орендар подає її у разі поділу чи об’єднання ділянок.
3. Технічна документація щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) — у всіх інших випадках.
4. Якщо земельна ділянка вже зареєстрована в Державному земельному кадастрі, право власності на неї зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а межі та цільове призначення не змінюються, орендар подає лише заяву про надання ділянки в оренду.

Згідно з частиною 6 статті 123, орган місцевого самоврядування протягом двох тижнів після отримання документації ухвалює рішення про оренду. Після цього орендар та орендодавець укладають договір оренди.

Орендар реєструє право оренди в Державному реєстрі речових прав

Стаття 125 Земельного кодексу України визначає, що право оренди виникає з моменту його державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно..

ІІІ. Реєстраційні документи на об’єкти державної власності

Земельний кодекс України визначає два основних способи отримання державної землі в оренду.

Перший спосіб передбачає проведення земельних торгів. Відповідно до частини 2 статті 124 Земельного кодексу України цей спосіб застосовують для більшості випадків. Процедура вимагає оформлення таких документів:

1. Протокол земельних торгів засвідчує результати аукціону. Згідно з частиною 16 статті 137 Земельного кодексу України, переможець підписує протокол протягом 3 робочих днів, а організатор – протягом 6 робочих днів з дня, наступного за днем формування протоколу електронною системою.
2. На основі протоколу сторони укладають договір оренди землі протягом 20 робочих днів.
3. Витяг з Державного реєстру речових прав про реєстрацію оренди. Орендар реєструє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно — тільки з цього моменту він набуває право оренди земельної ділянки.

Другий спосіб застосовують без проведення торгів у випадках, визначених статтею 134 Земельного кодексу України.

Основні випадки, коли можна отримати ділянку без торгів (ч. 2-3 ст. 134 Земельного Кодексу України):

• якщо на ділянці розташовані будівлі чи споруди, що належать особі;
• для користування надрами чи спеціального водокористування (за наявності дозволів);
• для будівництва об’єктів за кошти місцевих або державних бюджетів;
• для розміщення творчих майстерень підприємствами, установами та громадськими організаціями у сфері культури;
• для будівництва соціального та доступного житла, якщо конкурс на його будівництво вже проведено;
• при поновленні договору оренди чи укладенні договору на новий строк;
• для городництва, сінокосіння чи випасання худоби;
• ​​надання в оренду земельних ділянок під полезахисними лісовими смугами, що обслуговують масив земель сільськогосподарського призначення;
• для будівництва та обслуговування об’єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури;
• для будівництва об’єктів життєзабезпечення населених пунктів (сміттєпереробні об’єкти, очисні споруди, котельні, кладовища);
• використання земельних ділянок під культовими будівлями релігійними організаціями;
• для розміщення іноземних дипломатичних представництв та консульських установ;
• для потреб приватного партнера в рамках державно-приватного партнерства;
• керуючим компаніям індустріальних парків;
• інвесторам зі значними інвестиціями для реалізації інвестиційних проєктів;
• під польовими дорогами в масиві земель сільськогосподарського призначення;
• на території зони відчуження та зони безумовного відселення;
• для реконструкції кварталів застарілої забудови;
• для ділянок, викуплених чи відчужених для суспільних потреб;
• передання земельних ділянок учасникам бойових дій
  • військовослужбовцям ЗСУ, Нацгвардії, СБУ, прикордонної служби, поліції та інших державних структур, які захищали Україну під час антитерористичної операції та у боротьбі проти російської агресії;
  • добровольцям, які воювали у складі добровольчих формувань та були пізніше включені до офіційних військових структур;
  • добровольцям, які до 23 лютого 2022 року воювали у складі добровольчих формувань та мають підтвердження щонайменше 30 днів участі в антитерористичній операції у взаємодії з офіційними військовими формуваннями.

У такому разі, відповідно до статті 123 Кодексу, орган виконавчої влади приймає рішення про передачу ділянки в оренду на підставі:

1. Проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки — в разі формування нової ділянки або зміни цільового призначення.
2. Технічної документації щодо поділу та об’єднання — якщо відбувається поділ або об’єднання ділянок.
3. Технічної документації щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) — в інших випадках, коли потрібна документація із землеустрою.

Важливо зазначити, що для земельної ділянки, яка вже зареєстрована в Державному земельному кадастрі та має зареєстроване право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, документацію із землеустрою розробляти не потрібно, якщо межі та цільове призначення не змінюються.

1. Орган виконавчої влади ухвалює рішення про надання ділянки в оренду протягом двох тижнів після отримання необхідних документів.
2. На підставі цього рішення сторони укладають договір оренди.
3. Стаття 125 Земельного кодексу України визначає, що право оренди виникає з моменту його державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

*Цей матеріал створено на основі правової бази, напрацьованої  експертами Мережі правового розвитку. Детальнішу консультацію на тему оренди землі можна отримати через чат-бот МПР за посиланням: https://ldn.org.ua/section/lawlinkbot/

Титульне фото до статті: Depositphotos.com

Отримайте поглиблену консультацію через чатбот LawLink

Якщо помітили помилку на сайті, будь ласка, виділіть текст та натисніть ctrl-enter.