Загальні збори ОСББ: що варто знати про дотримання процедури проведення

Дата публікації: 07.11.2023

Рішення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) можуть визнати недійсним, якщо формальної процедури проведення загальних зборів не було дотримано. На прикладі з практики Вінницької ГО «Подільський центр прав людини» юристи організації Олександр Довбиш і Михайло Бардин роз’яснюють, як уникнути помилок при скликанні зборів і чому повідомлення в групах соцмереж не можна вважати надійним способом сповіщення про захід.

Приводом для звернення представників одного з ОСББ м. Вінниці до «Подільського центру прав людини» став судовий позов одного із членів об’єднання.

Отже, 2021 року загальні збори ОСББ прийняли непопулярне рішення про підвищення розміру обов’язкового щомісячного внеску на управління будинком.

Не погодившись із таким рішенням, один із членів ОСББ (власник квартири) вирішив оскаржити його в судовому порядку. Обґрунтовуючи позовні вимоги, чоловік зокрема посилався на те, що його не повідомили про дату та час проведення загальних зборів, на який приймалося вищезазначене рішення. Цим, на думку позивача, його позбавили можливості брати участь в управлінні будинком.

На противагу аргументам, викладеним у позовній заяві, ОСББ вважало, що вимога щодо повідомлення всіх членів об’єднання про проведення загальних зборів була дотримана. Так, оголошення було розміщено в загальнодоступному місці — в під’їзді будинку, а також у спільній групі в застосунку Вайбер. Результатом поданого позову стало рішення Господарського суду Вінницької області про скасування рішення загальних зборів ОСББ.

Отже, проаналізуємо, чи дійсно ОСББ дотрималося  порядку повідомлення співвласників багатоквартирного будинку про загальні збори та чи може недотримання цієї процедури бути підставою для скасування рішення зборів?

Як свідчить практика, в переважній більшості існуючі об’єднання співвласників багатоквартирних будинків повідомляють про скликання чергових чи позачергових загальних зборів, розміщуючи відповідні оголошення у Вайбер-групах. Це зумовлено зокрема фінансовими затратами на поштові повідомлення кожному мешканцю будинку, що створює надмірний тягар на бюджет ОСББ. Проте такий вид повідомлення не в повній мірі відповідає вимогам закону та може бути в майбутньому підставою для скасування будь-якого рішення загальних зборів, що в подальшому призведе до ще більших матеріальних збитків.  

Так, відповідно до чч. 4, 5, 6 ст. ст. 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», повідомлення про проведення установчих зборів направляється ініціативною групою не менше, ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів. Повідомлення направляється в письмовій формі і вручається кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом). У повідомленні про проведення установчих зборів зазначається наступне:

– з чиєї ініціативи скликаються збори,

– місце і час проведення,

– проєкт порядку денного.

Час і місце проведення обираються такі, що є зручними для більшості можливих учасників зборів.

Установчі збори веде голова зборів, якого обирають більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників.

Крім цього, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18.04.2018 по справі №904/2796/17 дійшла висновку, що ч. 4 ст. 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» імперативно визначає порядок і спосіб повідомлення власників: 

– форма повідомлення — обов’язково письмова;

– повідомляється кожен власник;

– повідомлення вручається власнику або під розписку, або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом).

Отже, така форма повідомлення, як розміщення оголошення в мережі Вайбер чи біля під’їзду будинку не в повній мірі відповідає приписам ст. 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Юристи рекомендують

Щоб не допустити скасування рішення установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку при створенні ОСББ з формальних підстав, рекомендуємо:

1. Повідомлення про скликання установчих зборів не менше, ніж за 14 днів до дати їх проведення вручати кожному без винятків співвласникові багатоквартирного будинку під розписку або направляти рекомендованим листом поштою на адресу його власності в будинку (чи іншу, яку вказав сам співвласник).
2. У повідомленні про проведення зборів зазначити, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце та час їх проведення, проєкт порядку денного зборів.

Щоб не допустити скасування рішення чергових (чи позачергових) загальних зборів членів ОСББ — співвласників багатоквартирного будинку з формальних підстав рекомендуємо:

1. Виконати вимоги, передбачені для установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку при створенні ОСББ.

Або

• Рішенням загальних зборів членів ОСББ у передбаченому законом порядку внести зміни до Статуту ОСББ, якими встановити порядок персонального повідомлення кожного співвласника засобами електронного зв’язку (наприклад, через електронну пошту, через застосунок Viber чи із застосуванням іншого програмного застосунку).
• Зареєструвати внесені до Статуту зміни в єдиному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців і громадських формувань (подати змінений Статут та протокол загальних зборів до державного реєстратора).
• Отримати від співвласника персонально підписану заяву, де буде вказано адресу електронної пошти чи акаунт у відповідному застосунку, який використовується для отримання повідомлень від ОСББ (включно із повідомленням про скликання загальних зборів) та про згоду на обробку його персональних даних (в даному випадку — персональних контактних даних).
• Не менше, ніж за 14 днів до дати проведення загальних зборів надіслати в передбачений Статутом спосіб кожному співвласнику повідомлення про скликання загальних зборів та переконатись, що вони його отримали (більшість застосунків дають можливість відслідкувати доставку повідомлення за адресою).
• Співвласникам, які не надали своїх контактних даних для повідомлення засобами електронного зв’язку, надіслати повідомлення  про скликання загальних зборів рекомендованим листом поштою на адресу їх власності в будинку (чи іншу, яку вказав сам співвласник).
• У повідомленні про проведення зборів зазначити, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце та час їх проведення, проєкт порядку денного зборів.

Матеріал створено за підтримки міжнародної благодійної платформи GlobalGiving, Фонду Чарльза Стюарта Мотта. Зміст публікації є виключно відповідальністю громадської спілки «Мережа правового розвитку».

Якщо помітили помилку на сайті, будь ласка, виділіть текст та натисніть ctrl-enter.