Зміна права власності на земельну ділянку: що мають знати власник та орендар

Дата публікації: 19.11.2025

Земельна ділянка може змінювати власника не один раз — її продають, дарують, передають у спадщину. Але для орендаря це завжди момент невизначеності: хто тепер орендодавець? Чи лишиться чинним договір? Чи можуть змінити орендну плату? У власника зі свого боку — свої питання: що буде з договором? чи потрібно щось переукладати? коли повідомляти орендаря? Відповіді на найбільш поширені запитання підготувала юристка Білоцерківської ГО «Правова єдність» Олександра Щербина.

Як саме може змінитися власник земельної ділянки?

Право власності може перейти у три основні способи:

1. Продаж земельної ділянки. Договір купівлі-продажу земельної ділянки обов’язково укладають у письмовій формі та нотаріально посвідчують. Після підписання у нотаріуса новий власник повинен зареєструвати своє право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Важливо! Якщо земельна ділянка перебуває в оренді, орендар має переважне право купівлі. Перед продажем власник повинен запропонувати орендарю придбати землю за тією ж ціною і на тих самих умовах, що й третій особі (ст. 9 ЗУ «Про оренду землі», ст. 130-1 ЗКУ). Нотаріус повідомляє орендаря про намір продажу, і орендар має місяць, щоб прийняти рішення. Якщо він не відповідає або відмовляється, власник вправі продати ділянку іншій особі, а договір оренди лишається чинним. Зверніть увагу, що переважне право стосується саме продажу — в разідарування чи спадкування воно не застосовується.

• Дарування земельної ділянки. З точки зору орендаря, перехід права власності внаслідок дарування нічим не відрізняється від продажу: новий власник «автоматично» стає орендодавцем, а договір оренди залишається чинним на попередніх умовах. Переважного права в орендаря у разі дарування немає, адже ділянка не продається, тож власник не зобов’язаний питати згоди орендаря.
  
  
• Спадкування земельної ділянки. У випадку спадкування земельної ділянки відбувається проста заміна власника: після оформлення спадщини нова особа стає повноправним власником і автоматично входить у чинний договір оренди на місце попереднього. Тобто договір оренди продовжує діяти без жодних змін, і орендар не втрачає своїх прав.

Чи припиняється договір оренди, якщо змінився власник земельної ділянки?
Ні. Зміна власника не припиняє договір оренди і не змінює його умов.  Договір продовжує діяти, а новий власник автоматично стає орендодавцем.

Чи потрібно переукладати договір оренди після зміни власника?
Ні, переукладення не вимагається. Договір чинний і без жодних додаткових юридичних дій. Додаткову угоду можна укласти  для зручності (оновити реквізити, контактні дані), але це НЕ вимога закону.

Коли договір оренди можна розірвати через зміну власника?
Сам факт зміни власника не дає підстав для розірвання. Достроково припинити договір можна лише якщо є законні підстави, наприклад, систематична несплата орендної плати, використання ділянки не за цільовим призначенням або інші порушення, прямо зазначені у договорі або законі.

Хто повинен повідомити орендаря про зміну власника і в які строки?
Обов’язок повідомити орендаря покладається на нового власника земельної ділянки. Це передбачено ч. 3 ст. 148-1 Земельного кодексу України. Новий власник має зробити це протягом одного місяця з дня державної реєстрації свого права власності. Повідомлення повинно бути письмовим і містити кадастровий номер, дані нового власника, адресу для листування та реквізити для сплати орендної плати.

Як діяти, якщо новий власник не повідомив про зміну власності в місячний строк?
Якщо новий власник пропустив строк, договір оренди все одно залишається чинним, а сам факт неповідомлення не створює підстав для його припинення. Проте це може викликати плутанину щодо платежів. До моменту отримання офіційної інформації орендар діє добросовісно: продовжує виконувати свої обов’язки, зокрема оплачувати орендну плату тій особі, яка зазначена у договорі або чиї реквізити він має. Якщо новий власник згодом звернеться з вимогою перерахувати кошти за попередній період, орендар може посилатися на те, що його не повідомили про зміну сторони договору, а отже він не повинен відповідати за несвоєчасну зміну реквізитів.

Що робити, якщо орендар випадково заплатив старому власнику? Чи треба платити вдруге?
Вдруге платити не потрібно. Орендар уже виконав свій обов’язок — він передав кошти особі, яка була офіційно відома йому як орендодавець у момент оплати. Закон не покладає на орендаря відповідальності за те, що новий власник не повідомив його вчасно. Повернути кошти має старий власник, який безпідставно отримав орендну плату. Для нього це є неправомірне збагачення, і він зобов’язаний повернути суму новому власнику або за домовленістю — орендарю.

Чи має орендар право відмовитися працювати з новим власником?
Зміна власника —  це звичайна юридична подія, яка не потребує згоди орендаря і не дає йому підстав відмовитися від виконання договору. Новий власник автоматично вступає у всі права та обов’язки попереднього орендодавця, а орендар зобов’язаний виконувати договір так само, як і до зміни сторони. Відмова працювати з новим орендодавцем буде вважатися порушенням з боку орендаря.

Чому небезпечно орендувати незареєстровану земельну ділянку?
Тому що юридично такої ділянки не існує. Проблеми, які виникаються для власника, — він не може законно продати, подарувати чи здати в оренду землю, а договір оренди можуть визнати недійсним через суд.
Проблеми для орендаря ще серйозніші — він не може зареєструвати своє право оренди, а отже не має жодного юридичного захисту. Такий договір легко можуть не визнати треті особи, включно з новим покупцем ділянки. У разі конфлікту орендар ризикує втратити доступ до землі та всі інвестиції, які він зробив у її обробіток (посіви, добрива, технічні роботи). Якщо ж з’ясується, що ділянку передала або зареєструвала інша особа, орендар фактично залишається ні з чим — навіть якщо він добросовісно користувався землею і сплачував гроші.

Титульне фото до статті: lexinform.com.ua

Отримайте поглиблену консультацію через чатбот LawLink

Якщо помітили помилку на сайті, будь ласка, виділіть текст та натисніть ctrl-enter.