Попередній договір купівлі-продажу

Дата публікації: 04.07.2017

ПОНЯТТЯ ПОПЕРЕДНЬОГО ДОГОВОРУ

Попередній договір купівлі-продажу квартири – це документ, в якому сторони закріплюють свої зобов’язання і протягом певного терміну зв’язуються, щоб укласти основний договір на умовах, зафіксованих попередньою угодою.

Так, якщо продавець фізична особа, то попередній договір відноситься до категорії цивільно-правових і обмежується термінами, затвердженими в тексті угоди. А якщо в якості продавця виступає юридична особа (суб’єкт господарської діяльності), то граничний термін підписання основного договору 1 рік)

Судові інстанції можуть визнати недійсним попередній договір купівлі-продажу, який нотаріально не завіряється. Зверніть увагу на такі моменти в попередньому договорі купівлі-продажу квартири: чіткий термін підписання основного договору, штрафні санкції для забудовника за непідписання основного договору і за невиконання зобов’язань; детальні характеристики об’єкта. Сюди входить будівельна адреса, номер секції і квартири, поверх, кількість кімнат, площа (житлова і загальна); порядок повернення грошових коштів і передачі нерухомості; пункт про порядок внесення змін до попереднього договору; фіксація ціни, за якою об’єкт буде відчужуватися за основним договором купівлі-продажу.

Зверніть увагу, що продавець в попередньому договорі підтверджує свій намір продати за основним договором купівлі-продажу інвестору квартиру, яка буде побудована в майбутньому. Забудовник в подальшому після здачі будинку в експлуатацію і оформлення необхідної документації запрошує інвестора і укладає з ним основне угоду.

Предметом попереднього договору є укладання в майбутньому основного договору.

Насамперед слід зазначити, що намір сторін укласти в майбутньому основний договір закріплюється саме за допомогою попереднього договору.

ФОРМА ПОПЕРЕДНЬОГО ДОГОВОРУ

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору.

Враховуючи неоднозначність висвітлення норм чинного законодавства в частині обов’язкового нотаріального посвідчення попередніх договорів, хотілось би відзначити, що попередні договори щодо рухомого майна можна нотаріально посвідчувати за згодою сторін..

Вважаємо, що правильною є точка зору щодо обов’язкового нотаріального посвідчення попереднього договору, виходячи із загальних правил вчинення нотаріальних дій. Обов’язковим при цьому є, зокрема: встановлення нотаріусом особи тих фізичних осіб, які звернулися до нотаріуса, перевірка дієздатності фізичної особи, а також цивільної правоздатності юридичної особи.

При цьому необхідно зауважити, що попередній договір не породжує прав та обов’язків, які виникають у сторін при продажу чи передачі в користування майна, він має лише організаційний (немайновий) характер. Таким чином, нотаріальне посвідчення попереднього договору не вимагає від сторін попереднього договору, які мають намір в майбутньому укласти, наприклад, договір купівлі-продажу нерухомого майна, надавати нотаріусу правовстановлюючі документи на це майно. Згоду чоловіка чи дружини сторін договору на укладання цього попереднього договору необхідно витребувати, якщо нерухомість (або інше майно, яке є предметом договору), є їх (подружжя) спільною сумісною власністю. Але звернемо увагу нотаріусів, що при цьому продавець несе відповідні обов’язки перед покупцем в частині майбутнього продажу майна, незалежно від того, чи оформлене на час укладання попереднього договору його право власності на майно, яке є предметом цього договору, чи ні.

СТРУКТУРА ПОПЕРЕДНЬОГО ДОГОВОРУ

Структуру попереднього договору визначають, в першу чергу, умови, які відповідно до законодавства обов’язково повинні бути закріплені. З урахуванням цього рекомендується включити в попередній договір такі розділи:

1. Предмет попереднього договору.
2. Істотні умови договору:

а) предмет основного договору;

б) порядок передачі майна;

в) ціна, порядок розрахунків;

г) права та обов’язки сторін;

ґ) відповідальність сторін;

д) строк дії основного договору;

є) інші умови, наприклад, розподіл витрат при нотаріальному посвідченні та державній реєстрації таких основних договорів, як договір купівлі-продажу або договір оренди нерухомого майна.

3. Права та обов’язки сторін за попереднім договором.
4. Відповідальність сторін, забезпечення виконання зобов’язань за попереднім договором.
5. Умови конфіденційності.
6. Порядок внесення змін до попереднього договору.
7. Строк дії попереднього договору, випадки його припинення або дострокового розірвання.
8. Інші умови, наприклад, розподіл витрат у випадку нотаріального посвідчення попереднього договору.

Якщо помітили помилку на сайті, будь ласка, виділіть текст та натисніть ctrl-enter.