Зруйноване житло і «комуналка»: що змінив новий закон

Дата публікації: 16.10.2026

Багато українців, чиє житло постраждало від бойових дій, досі отримують платіжки за воду, газ чи світло. Законодавство встановило чіткі правила: нараховувати плату за неіснуючі послуги більше не мають права. Юрист ГО «Північна правозахисна група» Вячеслав Пушин пояснює, як працює новий механізм зупинки й припинення нарахувань, що робити з боргами за час окупації та як діяти, якщо постачальник все одно вимагає грошей.

15 квітня 2026 року набрав чинності Закон України від 25 березня 2026 року № 4825-IX «Про особливості нарахування плати за житлово-комунальні послуги та інших платежів, передбачених законодавством, у зв’язку з пошкодженням або знищенням об’єктів нерухомого майна» (надалі – Закон № 4825-IX). Його поява дозволяє говорити про важливу зміну: правила ненарахування плати за житло, яке війна зробила непридатним або знищила, нарешті спеціально врегульовані законом.

Таке право не виникло з нуля. І до появи Закону № 4825-IX законодавство вже давало підстави не платити за послуги, які фактично не надавалися через знищення/руйнування житла, а Закон «Про житлово-комунальні послуги» передбачав, зокрема, право на неоплату окремих комунальних послуг за період підтвердженої відсутності споживача. Публікація Мережі правового розвитку від 5 серпня 2024 року прямо рекомендувала власнику знищеного або непридатного для проживання житла звертатися до постачальників із письмовою заявою та документальними доказами факту руйнування.

Що принципово змінилося

Новий закон переводить питання з площини загальних правил і роз’яснень у спеціальний законодавчий механізм. Він діє у період воєнного стану та протягом двох років після його припинення або скасування, якщо пошкодження чи знищення нерухомості внаслідок бойових дій, терористичних актів або диверсій унеможливлює подальшу експлуатацію чи користування об’єктом або створює загрозу життю чи здоров’ю людей.

Ключове значення має ст. 3 Закону. Факт пошкодження або знищення підтверджується в установленому законодавством порядку, а повідомлення про результати обстеження і дату руйнування житла стає підставою для припинення або призупинення надання послуг та відповідних нарахувань. Виконком місцевої ради (або військова адміністрація населеного пункту) у строк до 30 робочих днів надсилає повідомлення зацікавленим сторонам:

- власникам нерухомого майна;

- територіальним органам Пенсійного фонду України (як органам, що займаються питаннями субсидії та пільг на оплату житлово-комунальних послуг);

- виконавцям комунальних послуг;

- управителям багатоквартирних будинків (ОСББ, житловим кооперативам).

Отримане повідомлення є підставою для прийняття відповідних управлінських рішень:

- припинення/призупинення надання житлово-комунальних послуг;

- припинення нарахування плати за житлово-комунальні послуги у разі знищення об’єкта нерухомого майна;

- призупинення нарахування плати за комунальні послуги, а також здійснення перерахунку нарахованої плати з дня пошкодження об’єкта нерухомого майна;

- призупинення нарахування або перерахунку плати за житлову послугу за рішенням зборів співвласників;

- припинення/призупинення надання житлових субсидій та пільг на оплату житлово-комунальних послуг з дня припинення нарахування плати або призупинення нарахування плати за відповідні житлово-комунальні послуги.

Ст. 4 констатує вже не загальну можливість, а конкретний наслідок. Для знищеного об’єкта нарахування плати за житлово-комунальні послуги та інших платежів, передбачених договором про надання відповідної послуги, припиняється. Для пошкодженого об’єкта, який не підлягає подальшій експлуатації та фактично не використовується, нарахування плати за комунальні послуги призупиняється.

Слід зважати, що закон охоплює також раніше пошкоджене чи знищене майно. Він поширюється і на випадки, коли подія сталася до набрання ним чинності, але за умови належного підтвердження. В такому разі припинення, призупинення або перерахунок плати за послуги здійснюється з дня набрання чинності Законом (15 квітня 2026 року) та у порядку, який має бути встановлений Кабінетом Міністрів.

Важливо! Є принципова різниця щодо плати за управління багатоквартирним будинком. Для пошкодженого об’єкта закон не встановив обов’язку автоматичного припинення нарахування цієї житлової послуги: її призупинення або перерахунок здійснюється виключно за рішенням зборів співвласників.

Особливості реструктуризації боргів

Практичний інтерес представляє п. 3 ст. 7 Закону № 4825-IX, який дещо виходить за межі питання поточних нарахувань за пошкоджене або знищене житло. Ним визначено, що заборгованість споживачів за житлово-комунальні послуги, яка утворилася після 24 лютого 2022 року, за загальним правилом може підлягати реструктуризації в порядку та на умовах, затверджених Кабінетом Міністрів України.

Проте це не відноситься до заборгованості, що виникла на тимчасово окупованих територіях у період їх тимчасової окупації. Для такого випадку Закон встановлює спеціальний механізм верифікації та врегулювання.

Останнє має особливе практичне значення для власників та користувачів житла на територіях, які були окуповані. Закон прямо передбачає, що до моменту затвердження Кабінетом Міністрів відповідного порядку верифікації та врегулювання такої заборгованості забороняється здійснювати будь-які дії щодо примусу споживача до оплати послуг чи погашення заборгованості за ці послуги за період тимчасової окупації. Тобто йдеться не просто про можливість майбутнього списання або реструктуризації боргу, а про встановлену законом заборону примусового стягнення такого боргу до врегулювання питання урядом.

Водночас сама заборгованість не анулюється автоматично. Закон прямо визначає, що вона продовжує обліковуватися на особовому рахунку споживача до моменту її врегулювання у встановленому Кабінетом Міністрів порядку.

На практиці ця норма може мати значення і для ситуацій, коли після деокупації території споживач отримує рахунок із накопиченою заборгованістю за місяці, протягом яких він фактично міг і не мати можливості користуватися відповідними послугами. У такому випадку саме по собі відображення заборгованості в особовому рахунку ще не означає наявності обов’язку негайно її сплатити або можливості її примусового стягнення. Закон № 4825-IX встановлює, що питання такої заборгованості має бути врегульоване за спеціальною процедурою, яку визначає Кабінет Міністрів України.

Отже, важливо не змішувати два різні правові механізми, передбачені цією нормою. Для звичайної заборгованості, що виникла після 24 лютого 2022 року, Закон говорить про можливість реструктуризації. Для боргу за період тимчасової окупації встановлено окрему процедуру верифікації та врегулювання, водночас до її затвердження діє пряма заборона на примушування споживача до погашення відповідної заборгованості. Саме тому п. 3 ст. 7 є важливим інструментом захисту споживачів, яким після деокупації територій можуть висунути вимоги про сплату багатомісячних комунальних боргів.

Чому це важливо, якщо можливість не платити існувала раніше

Практична проблема попереднього регулювання полягала не стільки у відсутності будь-якої правової підстави, скільки у фрагментарності механізму. Закон № 2189-VIII, типові договори, постанова КМУ № 206 та відомчі правила працювали одночасно, а споживачу нерідко доводилося самому доводити постачальнику, чому конкретне нарахування є неправомірним.

Закон № 4825-IX робить кілька важливих речей. По-перше, уточнює спеціальні категорії пошкодженого і знищеного майна. По-друге, прив’язує юридичний наслідок до документа про результати обстеження та дати пошкодження або знищення. По-третє (і це найважливіше), покладає обов’язок інформаційного обміну на органи, які проводять відповідні процедури: повідомлення мають надсилатися не лише власнику, а й виконавцям комунальних послуг, управителю, ОСББ та відповідному органу у сфері житлових субсидій і пільг.

Саме це може зменшити до мінімуму кількість ситуацій, коли людина дізнається про наявність заборгованості через рік після того, як її будинок фактично перестав існувати.

Що зробив уряд і регулятори

Закон набрав чинності 15 квітня 2026 року, а пункт 7 його прикінцевих положень зобов’язав Кабінет Міністрів протягом трьох місяців забезпечити прийняття необхідних нормативно-правових актів, приведення урядових актів у відповідність та узгодження актів міністерств і центральних органів виконавчої влади.

Станом на дату розміщення на сайті цієї публікації в офіційній базі законодавства не виявлено окремої постанови КМУ, яка б комплексно затвердила передбачений Законом № 4825-IX механізм припинення/призупинення та перерахунку нарахувань або порядок компенсації втрат виконавцям послуг. Це означає, що тримісячний строк, який сплив 15 липня 2026 року, минув без повного нормативного «доукомплектування» закону. Зокрема, ст. 5 прямо передбачає, що компенсація втрат управителям, ОСББ, кооперативам та виконавцям комунальних послуг має надаватися за порядком, затвердженим КМУ. Окремого такого порядку в офіційних джерелах не виявлено.

Трохи інша ситуація з НКРЕКП. У червні 2026 року НКРЕКП оприлюднила узагальнені зауваження та пропозиції до проєкту рішення щодо змін до деяких своїх постанов, зазначивши серед підстав його розроблення Закон № 4825-IX. Однак остаточна постанова НКРЕКП від 11 серпня 2026 року № 1360 не містить положень, які можна однозначно пов’язати з реалізацією передбаченого цим Законом механізму припинення або призупинення нарахувань за пошкоджене чи знищене житло. Тому факт ухвалення регулятором відповідного проєкту навряд чи можна вважати підтвердженням виконання цієї частини Закону.

Водночас у відкритих офіційних матеріалах не вдалося знайти окремий наказ центрального органу у сфері ЖКГ, яким у двомісячний строк була б затверджена спеціальна форма звіту та перелік відомостей, прямо передбачені п. 8 прикінцевих положень Закону. Тому говорити про повне виконання всіх доручень Закону на цей момент підстав немає.

Що робити власнику, щоб зупинити або припинити нарахування

Слід враховувати, що такій проблемній ситуації ключовим є документ, складений за результатами обстеження, оскільки саме до нього Закон № 4825-IX прив’язує дату та юридичні наслідки. Відтак практичні поради можуть бути такими:

- Перевірити, чи отримали повідомлення виконавці комунальних послуг, управитель, ОСББ та інші адресати.

- Якщо автоматичної взаємодії з якоїсь причини не відбулося, власнику доцільно не чекати, а самостійно направити кожному постачальнику заяву з копіями підтвердних документів.

- У заяві чітко просити: припинити нарахування – якщо об’єкт знищений, або призупинити нарахування та провести перерахунок – якщо об’єкт пошкоджений і не підлягає експлуатації та фактично не використовується.

- Для послуги з управління багатоквартирним будинком у випадку пошкодження потрібно також з’ясувати, чи прийнято відповідне рішення зборів співвласників.

- Подавати заяву способом, який дозволяє підтвердити її направлення та отримання: через електронний кабінет, офіційну електронну адресу з кваліфікованим електронним підписом, рекомендованим листом або особисто з відміткою про прийняття.

- Зберігати весь доказовий пакет: акт або інший документ про обстеження, повідомлення, заяви, докази їх отримання, відповіді постачальників, квитанції та історію особового рахунку. Саме ця документація стане основою для оскарження боргу, якщо нарахування продовжаться.

Якщо постачальник вже вимагає сплати боргу

Отримання вимоги або претензії від постачальника не означає, що зазначена в ній заборгованість автоматично є законною. Власнику варто письмово заперечити нарахування, послатися на Закон № 4825-IX, вказати дату пошкодження/знищення, надати підтвердний документ і вимагати перерахунку особового рахунку та письмового повідомлення про його результати.

Інша ситуація — судовий наказ. Тут зволікати небезпечно. За ст. 170 ЦПК України боржник має право протягом 15 днів з дня вручення копії судового наказу та доданих документів подати до суду, який його видав, заяву про його скасування. Судовий наказ у наказному провадженні видається без розгляду обґрунтованості вимоги по суті, тому саме заява про скасування дозволяє перевести спір у позовну площину. Якщо 15-денний строк пропущено, разом із заявою необхідно порушувати питання про його поновлення та наводити причини пропуску.

У заяві про скасування не варто обмежуватися фразою «боргу немає». Потрібно конкретно зазначити, що нарахування стосується періоду, коли об’єкт був знищений або непридатний для експлуатації, послатися на ст. 3–6 Закону № 4825-IX та додати документи, що підтверджують дату і статус об’єкта.

Висновок

Отже, Закон № 4825-IX не стільки створив право не платити за зруйноване війною житло, скільки зробив це право більш визначеним, формалізованим і прив’язаним до офіційного підтвердження стану нерухомості. Його практична цінність — у переході від необхідності щоразу доводити очевидне постачальнику до моделі, за якої документ про пошкодження/знищення має запускати передбачений законом механізм. Проте станом на жовтень 2026 року цей механізм ще не повністю забезпечений підзаконним регулюванням, що саме по собі може мати наслідком проблеми практичного застосування.

Матеріал створено за підтримки Фонду Чарльза Стюарта Мотта. Зміст публікації є виключно відповідальністю громадської спілки «Мережа правового розвитку».

Титульне фото до статті: depositphotos.com

Якщо помітили помилку на сайті, будь ласка, виділіть текст та натисніть ctrl-enter.